나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3498 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립 주택 및 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2021.01.11) 외벽: 벽돌붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 경사지로서, 도시형생활주택(단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 시흥동 1-10 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-11-06)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축 법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거 래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-11-06)(지정기간 : 2025.11.11.~2027.1.28.) 임. 2) 시흥동 1-46 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-11-06)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축 법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거 래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-11-06)(지정기간 : 2025.11.11.~2027.1.28.) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3498 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 1-10 모던패밀리 제2층 제202호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제2층 제202호 (사용승인일: 2021년 01월 11일)

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 211,000,000원

토지면적: 20.26㎡ (약 6.13평)

건물면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

토지지분: 20.26㎡

건물지분: 25.19㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "한울중학교" 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

건축물대장상 "모던패밀리"로 등재된 건물이며, 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부 상 말소기준권리는 2023년 03월 21일자 부평세무서장의 압류입니다.

이후 2026년 02월 09일자 류근필 씨의 강제경매 개시결정이 있었으며, 2026년 05월 22일자 금천구의 압류 등기가 있습니다.

특히, 2025년 05월 15일에 등기된 류근필 씨의 주택임차권(금액 225,000,000원)이 말소기준권리보다 후순위이나, 대항력 있는 임차인으로 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 류 (류근필)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 31일

확정일자: 2021년 05월 04일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 완료. 배당신고일자 2025년 05월 15일.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 부평세무서장 압류 (2023.03.21)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 압류, 강제경매 등 대부분의 등기된 권리가 말소됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (류근필). 임차인의 보증금 225,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 시흥동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 복합된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

단지형 도시형생활주택으로서, 주변의 연립, 다세대 주택 등과 함께 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

"한울중학교"가 인근에 위치하며, 지역 내 초등학교 및 고등학교 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 보증금

가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 임차인 류 씨의 보증금 225,000,000원입니다.

이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다.

임차인의 전입일자(2021.05.31)와 확정일자(2021.05.04), 그리고 주택임차권 등기(2025.05.15)를 고려할 때, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성은 매우 높다고 판단됩니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

시흥동 1-10 및 1-46번지 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 적용됩니다.

특히 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 재건축이나 토지 거래 시 추가적인 확인과 절차가 필요함을 시사합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 외관상 상태나 편의시설 측면에서 장점을 가지고 있습니다.

그러나 2.26억 원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 본건 투자의 가장 큰 위험 요인입니다.

이 보증금 인수 여부에 따라 최종 투자 수익률이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

복잡하게 얽힌 토지 이용 계획 및 제한 사항 역시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공(2021년)된 건물로 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 서울 시내의 소형 주거 공간으로서, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

주요 고려 사항:

* 본건의 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 류 씨의 보증금 225,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가로 부담해야 할 금액입니다.

* 현재 제시된 감정가는 본 건물의 면적(25.19㎡) 대비 적정 수준으로 판단되나, 주변 시세는 건축 연도가 오래된 연립주택 위주로 형성되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. (참고: 비교 가능한 연립주택 시세 약 507만~1,114만원/㎡, 본건 감정가 약 837만/㎡)

* 건축 연도(2021년)를 고려하면 신축이라는 점이 가격에 반영될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치에 대한 입찰가입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 총 매입가는 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

낙찰가율 80%~90% 적용 시:

- 211,000,000원 (감정가) * 0.80 = 168,800,000원

- 211,000,000원 (감정가) * 0.90 = 190,000,000원

따라서, 본 건의 희망 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이 로 제안합니다.

이 경우, 최종 총 매입가는 (170,000,000원 ~ 190,000,000원) + 225,000,000원(인수 보증금) = 약 395,000,000원에서 415,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 배당표를 확인하여 보증금 인수 여부를 최종 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.