나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3543 [1] 서울특별시 구로구 궁동 279-11 엠케이빌딩 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 279-11번지 소재 "오류고등학교" 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 도시형생활주택(단지형연립주택)으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3543 (1)

감정가: 275,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.07㎡ (약 12.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 정보

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 279-11 엠케이빌딩 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (집합건물)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 279-11번지 소재 "오류고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 도시형생활주택(단지형연립주택)으로, 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 인접 도로 상태

토지는 가장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 20m의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로1류(폭 20m~25m), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권보존: 황규설 (2019-05-13)

* 소유권이전: 사형택 (2020-01-30)

* 주택임차권: 박성화 (2024-02-06, 보증금 303,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-08-30, 1,279,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 서초세무서장 (2023-11-01) - 말소

* 압류: 구로구 (2024-01-23) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-03, 303,000,000원) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 303,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020-01-21

* 확정일자: 2020-01-21

* 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-08-30)입니다. 경매로 인해 본 건에 등기된 권리 중 해당 가압류 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (예: 주택임차권, 강제경매 등)

특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 본 건 매각은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 연관된 매우 중요한 조건이므로, 반드시 확인이 필요합니다.

* 건물 면적 41.07㎡ (약 12.42평)은 집합건물법상 전유부분 면적입니다.

* 토지 거래 허가 구역에 해당하므로, 매수인은 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매/임대 동향 (JSON 분석)

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 서울 구로구 궁동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일 거래: 234-4번지 설화빌라나동, 46.29㎡ (약 14평), 3층, 230,000,000원. (㎡당 약 497만원)

* 2026년 7월 8일 거래: 178-23번지 윤성주택6동, 28.18㎡ (약 8.5평), 3층, 130,000,000원. (㎡당 약 461만원)

* 2026년 7월 4일 거래: 291번지 라이프타운, 47.72㎡ (약 14.4평), 2층, 185,000,000원. (㎡당 약 388만원)

4.2. 시세 분석

본건인 엠케이빌딩 제6층 제601호는 건물 면적 41.07㎡ (약 12.42평)이며, 감정가는 275,000,000원입니다.

주변 유사 건물인 설화빌라나동(46.29㎡)이 2.3억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 본건은 6층으로 층수 이점이 있습니다.

최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있으며, ㎡당 거래가는 400만원 초반에서 500만원 중반까지 형성되는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 학교(오류고등학교 등)가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하는 조건이 매각의 핵심입니다. 이로 인해 매수인이 예상치 못한 채권적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,582,000,000원으로 매우 높습니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되나, 채무 규모 자체가 해당 지역의 부동산 가치와 비교하여 부담스러운 수준일 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 매수 후 보유 및 전매 시, 관련 법규에 따른 허가 절차가 필수적입니다.

* 시장 시세와의 괴리 가능성: 감정가(275,000,000원)가 최근 유사 면적 건물의 실거래가(약 2.3억원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 가치 상승이나 활용 방안 모색이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 궁동에 위치한 엠케이빌딩 내 다세대주택으로, 6층에 위치하며 건물 면적 약 12.42평입니다. 교통 및 주거 환경은 양호하나, HUG 관련 특이 조건과 높은 채무 총액, 토지 거래 허가 구역이라는 점이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 보증금 관련 조건이 매각의 핵심 조건이므로, 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(지하철역 인접) 및 학교 인접으로 인한 양호한 입지.

* 6층 고층으로 인한 일조권 및 조망권 이점.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 명확한 권리 관계 정리 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례(엠케이빌딩 46.29㎡, 3층, 2.3억원) 및 본건 면적(41.07㎡)을 고려한 ㎡당 가치는 약 497만원으로 산정됩니다. 이를 바탕으로 환산 시 약 2.04억원 수준입니다.

본건은 6층이라는 층수 이점이 있으나, HUG 조건, 높은 채무 총액, 토지 거래 허가 구역 등의 리스크를 감안해야 합니다. 또한, 감정가(2.75억원)와 시장 시세(약 2.04억원) 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본 물건에 대한 예상 입찰가는 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 권고합니다. 입찰 전 반드시 HUG 측의 인수조건 변경 내용과 관련된 법률적, 계약적 부분을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

현재 보유한 정보만으로는 외부 지도 서비스 등을 통해 주변 혐오시설 정보를 검색하고 표시하는 데 한계가 있습니다. 이 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.