나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100250 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 "신림역" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대 중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제4층 제406호로서 외벽 : 석재붙임, 복합판넬 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.2 6.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100250 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 4층 406호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

토지지분: 4.492㎡ (약 1.36평)

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.06㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축연도: 2012년

층수: 지하 1층 / 지상 11층 건물 내 4층 406호

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

총 세대수: 130세대

건물 전용면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 "신림역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호합니다. 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 2023-03-02, 근저당권 (채권최고액: 1,126,500,000원)

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을4(주택임차권, 한국토지주택공사, 140,000,000원)의 권리가 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-24

* 확정일자: 2022-08-25

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 있음

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 주택임차권(한국토지주택공사, 140,000,000원)이 존재합니다.

* 그러나 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 신청채권자로부터 대항력을 포기하고 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 임차인(한국토지주택공사)의 확약서(2026.4.21.자)가 제출되었습니다.

* 위 내용은 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받거나, 혹은 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용으로 해석될 수 있으나, 등기부상의 '인수' 표시는 여전히 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 지역은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15) 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 설비

건물 내에는 급배수, 위생, 소화, 난방, 승강기, 주차 시설 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 여부 불확실성

등기부 상 '인수'로 명시된 선순위 임차권(한국토지주택공사, 140,000,000원)과 물건명세서 상 '인수 보증금 합계 0원' 및 임차인의 확약서 내용이 상충되어, 낙찰 후 임차보증금 인수 여부에 대한 최종적인 판단이 필요합니다. 이는 잠재적으로 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 규제

본건은 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 소형 면적

2012년에 준공된 건물이나, 주변 유사 건물들의 건축연도가 다양한 점을 고려할 때, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 4.25평의 매우 작은 전용면적은 활용도 측면에서 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 신림역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통이 편리하고 주변에 근린생활시설이 풍부하여 생활 환경은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 3,500만 원입니다. 다만, 등기부상 인수되는 것으로 보이는 선순위 임차권(1억 4천만원)과 물건명세서 상 인수 보증금 합계 0원 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 확약서 내용 간의 상충으로 인해 권리관계가 복잡합니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 4.25평의 작은 전용면적 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신림역 초역세권 입지

지하철 2호선 신림역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 1인 가구 수요

14. 06㎡(약 4.25평)의 소형 면적으로, 1인 가구를 대상으로 한 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

8.3. 도시형생활주택

도심 내 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준한 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택들의 면적 및 건축연도에 따라 매매가가 상이합니다.

* 2015년식, 29.56㎡(약 9평) 다세대주택이 32,000만원에 거래되었으며, 이는 약 3,555만원/평의 시세를 형성하고 있습니다.

* 2018년식, 45.37㎡(약 13.7평) 다세대주택이 39,000만원에 거래되었으며, 이는 약 2,850만원/평의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 전용면적은 14.06㎡(약 4.25평)이며, 감정가는 135,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3,176만원/평으로, 주변 신축급 다세대주택의 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 등기부상 '인수'로 기재된 선순위 임차보증금(140,000,000원)이 존재하나, 물건명세서 상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으며 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출한 점을 감안할 때, 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

이러한 점을 고려하고, 감정가 135,000,000원과 주변 시세를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 135,000,000원부터 시작하여, 경쟁 정도와 권리관계 최종 확인 결과에 따라 150,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다. 다만, 임차권 관련 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 주변 혐오시설 정보

관련 검색 결과, 본건 소재지(서울특별시 관악구 신림동 1433-55) 또는 신림역 주변에 대한 명확한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 구로구 신도림역 인근 유수지 개선 사업(악취 혐오시설)에 대한 언급은 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.