나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3573 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제18층 제1802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 주상용건물, 오피스텔, 아파트, 업무시설, 상업시설, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "영등포시장역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건물 내 제18층 제1802호로서, 외벽 : 외장페인트 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

승강기설비, 난방시설, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단인 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 영중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동8가 51-1 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임. 영등포동8가 51-5, 51-8 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 영등포동8가 51-9 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3573 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제18층 제1802호

건물명: 메이준

신축주소: 서울특별시 영등포구 영중로 120 (영등포동8가)

용도: 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설

감정가: 127,000,000원

토지면적: 2.92㎡ (약 0.88평)

토지지분: 2.92㎡ (약 0.88평)

건물면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

건축물 정보: 2014년 5월 25일 건축 허가, 2012년 12월 31일 사용승인. 총 19층 건물 중 18층에 위치. 총 107세대.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동8가에 소재하며, "서울영동초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 주상용건물, 오피스텔, 아파트, 업무시설, 상업시설, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 장OO입니다.

* 등기부등본상 선순위 주택임차권(을3, 장원종)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 장

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 22일

* 확정일자: 2021년 02월 02일

* 대항력: 있음

* 주택임차권(을3)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 물건명세서에 따르면, 임대차보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 말소기준권리: 시흥세무서장의 압류 (2021년 12월 28일)

* 기타 권리: 소유권 이전(갑2, 갑4, 갑5), 압류(갑6, 갑7, 갑8), 강제경매(갑9) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 영등포동8가 지역은 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역으로, 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 영등포시장역을 중심으로 유동인구가 있어 배후수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 주거 및 업무시설이 혼재하고 있어 도시형생활주택 및 오피스텔의 임대 수요도 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울영동초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(장 )의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 배당 결과에 따라 인수 금액이 결정되지만, 전액 변제되지 않을 경우 매수인의 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 여러 도시계획법, 건축법, 군사기지법, 수도권정비계획법, 하천법 등에 따른 제한 사항이 다수 존재하므로, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 건물 전용면적이 12.11㎡(약 3.66평)으로 매우 작아 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 영등포시장역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다만, 135,000,000원의 임대차보증금을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 투자 시 총 투입 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금 금액을 고려하면 투자 수익률 산정에 큰 영향을 미칩니다.

* 또한, 토지이용계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거/업무 복합 건물

* 영등포 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사한 건축년도(2014년)의 리안펠리체(14.78㎡)는 2025년 4월 120,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 8,119,080원/㎡ 수준입니다.

* 이를 본건의 전용면적 12.11㎡에 적용하면, 건물 자체의 시장 가치는 약 98,111,000원 내외로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 127,000,000원은 이 추정치보다 높으며, 이는 고층이라는 이점을 반영한 것으로 보입니다.

* 가장 중요한 변수는 인수해야 할 가능성이 높은 임차인 보증금 135,000,000원입니다. 만약 이 보증금 전액을 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가로 135,000,000원이 소요됩니다.

* 따라서, 총 예상 투입 비용은 낙찰가 + 135,000,000원 이 되므로, 건물 자체의 시장 가치를 고려할 때, 낙찰가 자체를 높게 산정하기는 어렵습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 총 투입 비용이 과도하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서, 본건의 시장 가치(약 9800만원)와 감정가(1.27억원)를 고려하되, 1.35억원의 인수 보증금 리스크를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 120,000,000원

* 주변 혐오시설 정보:

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 장례식장, 쓰레기 소각장 등과 같은 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 주로 상업시설, 주거시설, 업무시설 등이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.