나이스옥션 법원경매 창원 2025타경699 [2] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-1 더원프라자1동 5층504호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재‘웅천초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 내, 제5층 제501호 및 504호로서
외 벽 : 석재 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

기호1), 기호2) 공히 집합건축물대장 전유부상의 용도는 '의원'(현황 공실) 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북측으로 대로2류, 동측으로 중로2류, 남측으로 중로3류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경제자유구역 (2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,경제자유구역용도지구기타<경제자유구역 의 지정 및 운영에 관한 특별법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호1), 기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2022년 6월부터 현황조사시점(2025년 9월 경)까지 15,204,062원의 미납관리비가 있는 것으로 현황조사보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

감정가: 285,000,000원

사건번호: 창원지방법원 2025타경699 (2)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-1 더원프라자 1동 5층 504호

용도: 의료시설 (현황 공실)

토지면적: 46.26㎡ (약 14.0평)

건물면적: 117.04㎡ (약 35.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산행복신용협동조합 (채권 최고액: 309,758,939원)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅천초등학교' 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트단지 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준임. 북측 대로2류, 동측 중로2류, 남측 중로3류와 접하여 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류와 접합. 가축사육제한구역 및 경제자유구역으로도 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2021-03-05)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 을2 전세권, 갑8 가압류, 갑9, 갑10 압류, 갑11 임의경매는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (지상권은 명시되지 않음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 등록된 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 대규모 아파트단지가 밀집하여 잠재적인 고객 확보에 유리한 입지임.

* 건물의 용도가 '의원'으로 지정되어 있고, 현황 '상업용건부지'로 이용 중이므로 의료, 요식, 소매 등 다양한 상업 업종 유치가 가능함.

* 창원시 진해구 남문동 일대는 신규 택지 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 발달 가능성이 높음.

* 주변에 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: '웅천초등학교'가 인근에 위치하며, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근이 가능함. (남문동 신도시 조성으로 편의시설 확충 중)

* 교통: 본 물건은 대로 및 중로와 접하고 있어 차량을 이용한 외부 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 2022년 6월부터 현황조사시점(2025년 9월 경)까지 총 15,204,062원의 미납관리비가 발생한 것으로 보고됨. 이는 낙찰자가 인수 또는 정산해야 할 수 있는 주요 부담이므로, 사전 확인 및 정산 계획 수립이 필수적임.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로 파악되어, 낙찰 후 임차인 유치를 위한 적극적인 노력이 필요함. 공실로 인한 공실 위험 및 관리비 발생 가능성이 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동의 신규 개발지에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 일반상업지역 내의 의료시설 용도로, 주변 상업 및 주거 인프라를 바탕으로 한 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 상당한 규모의 미납관리비와 현재 공실 상태, 임대관계 미상이라는 점은 낙찰 후 수익 실현에 있어 주의를 요하는 부분입니다. 권리관계는 비교적 명확히 정리될 것으로 보이나, 미납관리비 정산 및 공실 해소를 위한 명확한 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 호재: 진해 남문지구 신규 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 우수한 입지: 일반상업지역 내 대로 및 중로 인접으로 탁월한 접근성 및 가시성 확보.

* 상업 시설 적합성: '의원' 용도 경험 및 상업용 건부지로서 다양한 업종 유치 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 미납관리비(15,204,062원) 부담, 현재의 공실 리스크, 임차인 유치 난이도, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 미납관리비, 명도 비용, 초기 공실 기간 등을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.