나이스옥션 법원경매 창원 2025타경749 [7] 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 업무시설, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제1층 제101호외 19개호로서, . 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등 . 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

. 일련번호 1 ~ 3 : '근린생활시설(상호 : 한옥집)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 4 ~ 9 : '근린생활시설(상호 : 다이트한의원)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 10 : '근린생활시설'로서 기준시점 현재 공실 상태임. . 일련번호 11 : '근린생활시설(상호 : Havel Trdlo)'로 이용 중임. . 일련번호 12 : '근린생활시설(상호 : Whitelier)'로 이용 중임. . 일련번호 13 ~ 19 : '근린생활시설(상호 : 샤브올데이)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 20 : '근린생활시설(상호 : 이코이스시)'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 폭 약 18m의 도로에 접하며, 동측 및 서측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m) (접함), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경749 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층120호

건물명: 365 주차빌딩

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제120호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 건물 주용도: 자동차관련시설, 현황: 근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 917,000,000원

토지면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

토지지분: 24.5307㎡ (약 7.42평)

건물면적: 87.14㎡ (약 26.36평)

건물지분: 87.1419㎡ (약 26.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 업무시설, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건의 남측으로 폭 약 18m의 도로, 동측 및 서측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역)에 속합니다.

소로1류(폭 10m~12m), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한), 국가산업단지 관련 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

총 채권액: 9,462,103,154원

말소기준권리: 김해농업협동조합 근저당 (2024-04-18 접수, 4,248,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 갑4 (압류), 갑5 (압류), 갑6 (임의경매), 갑7 (가압류) 등

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

3.2. 임차인 분석

임차인: 장

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2023년 12월 1일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 12월 15일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 장 이 존재합니다.

장 임차인은 2023년 12월 1일 전입하여 대항력을 갖추었으며, 보증금 30,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수 보증금 발생 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

특이사항 및 주의사항으로 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이 기재되어 있어, 해당 임차인 외 추가 임차인 존재 여부도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

일련번호 1~3: '근린생활시설(상호 : 한옥집)' (벽체 철거 후 일체 이용)

일련번호 4~9: '근린생활시설(상호 : 다이트한의원)' (벽체 철거 후 일체 이용)

일련번호 10: '근린생활시설' (기준시점 현재 공실 상태)

일련번호 11: '근린생활시설(상호 : Havel Trdlo)'

일련번호 12: '근린생활시설(상호 : Whitelier)'

일련번호 13~19: '근린생활시설(상호 : 샤브올데이)' (벽체 철거 후 일체 이용)

일련번호 20: '근린생활시설(상호 : 이코이스시)'

전반적으로 다양한 업종의 근린생활시설로 이용 중이며, 일부 구획은 벽체 철거 후 통합 운영되고 있습니다.

4.2. 상권 특징

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

주변에 의창소방서가 있어 공공 안전 시설과의 접근성이 양호합니다.

건물 자체 명칭이 '365 주차빌딩'이며, 건축물대장상 주용도는 '자동차관련시설'이나, 현재는 '근린생활시설'로 사용 승인(2023년 10월 24일)되어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

'의창소방서'가 인근에 위치하여 치안 및 안전 관리가 양호한 편입니다.

주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

해당 지역은 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

현재까지 일반적인 지도 검색 및 주변 시설 조사 결과, 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

전입일자 2023년 12월 1일 기준으로 대항력을 갖춘 임차인 장 이 존재하며, 보증금 30,000,000원 및 차임 1,800,000원 조건으로 계약되어 있습니다.

확정일자가 없어 배당을 통한 보증금 회수가 불확실할 경우, 해당 보증금 전액이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 본 임차인으로 인한 인수 보증금 발생 가능성에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 공실 및 임대 관리

물건 중 10호는 기준시점 현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 확보 및 공실 관리에 대한 계획이 필요합니다.

벽체가 철거되어 일체로 이용되는 호실들의 경우, 원상복구 또는 임대 조건 협의 등 추가적인 관리가 요구될 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 관련 검토 사항

건축물대장상 주용도는 '자동차관련시설'이나, 현재는 '근린생활시설'로 사용 중입니다. 이러한 용도 변경 및 현황 이용 상태에 따른 법규 준수 여부, 향후 건축물 관련 행정 처분 가능성 등을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 중동에 위치한 근린상가로, 입지 조건 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

다양한 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수 보증금 발생 가능성이 있으며, 건물 내 공실 및 일부 통합 이용 중인 상가의 관리 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 건의 낙찰을 고려하신다면, 임차인과의 관계 정리 및 향후 임대 수익 확보 방안에 대한 면밀한 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 준주거지역 내 혼재된 상업 및 주거 지역으로 잠재 수요가 풍부합니다.

* 다양한 업종: 여러 근린생활시설이 운영 중으로 상권 활성화 가능성을 내포하고 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다.

* 건물 내 위상: 6층 건물 중 1층 상가로 가시성 및 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가 고려사항

본 건의 예상 입찰가는 감정가(917,000,000원)를 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 30,000,000원 인수 여부 확인 및 이에 따른 추가 비용을 고려해야 합니다. (현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 실제 인수 가능성이 높은 상황이므로 반드시 추가 검토 필요)

* 현재 공실 상태인 10호의 임대 가능성 및 예상 임대 수익률을 산정해야 합니다.

* 건물 용도 및 현황 이용 상태에 따른 잠재적 위험 요소를 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 진행 사례를 분석하여 적정 가치를 파악해야 합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 시장 상황 및 투자자의 위험 감수 수준에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.