나이스옥션 법원경매 창원 2025타경749 [3] 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 업무시설, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제1층 제101호외 19개호로서, . 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등 . 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

. 일련번호 1 ~ 3 : '근린생활시설(상호 : 한옥집)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 4 ~ 9 : '근린생활시설(상호 : 다이트한의원)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 10 : '근린생활시설'로서 기준시점 현재 공실 상태임. . 일련번호 11 : '근린생활시설(상호 : Havel Trdlo)'로 이용 중임. . 일련번호 12 : '근린생활시설(상호 : Whitelier)'로 이용 중임. . 일련번호 13 ~ 19 : '근린생활시설(상호 : 샤브올데이)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 20 : '근린생활시설(상호 : 이코이스시)'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 폭 약 18m의 도로에 접하며, 동측 및 서측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m) (접함), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경749 (3)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층110호 (신주소: 경상남도 창원시 의창구 중동중앙로 103 (중동)) [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1, ARCHITECTURE_SUMMARY_2]

용도: 근린상가

감정가: 134,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 15.36㎡ (약 4.65평)

토지 지분: 15.3568㎡ (약 4.65평)

건물면적: 54.55㎡ (약 16.50평)

건물 지분: 54.5528㎡ (약 16.50평)

건물 층수: 6층 건물 중 1층 [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1, ARCHITECTURE_SUMMARY_2]

건축물 주용도: 근린상가 (JSON 상 자동차 관련 시설) [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1]

건축 주구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕 [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1]

사용승인일: 2023년 10월 24일 [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1]

건물 연면적: 9346.9905㎡ [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

주변 지역은 아파트 단지, 업무 시설, 나대지, 그리고 다양한 근린생활 시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

남측으로는 폭 약 18m 도로, 동측 및 서측으로는 폭 약 10m 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 주차장, 가축사육제한구역(전부제한), 국가산업단지(2023-11-06)로 지정되어 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부채권 총액

말소기준권리는 을1 (1)근저당권 (김해농업협동조합)입니다 [cite: PROPERTY_SUMMARY].

등기부채권 총액은 9,593,043,251원입니다 [cite: PROPERTY_SUMMARY].

3.2. 권리현황 (매각으로 소멸되는 권리)

* 갑4: 소유권이전2번신탁등기말소 (영호개발주식회사) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 을1: (3)근저당권 공동담보목록 (대동농업협동조합, 912,000,000원) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 을1: (1)근저당권 (김해농업협동조합, 4,248,000,000원) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 을1: (2)근저당권 (대동농업협동조합, 4,248,000,000원) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 갑6: 압류 (창원세무서장) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 갑7: 압류 (창원시) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 갑9: 가압류 (최미영, 130,940,097원) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 갑10: 임의경매 (김해농업협동조합, 5,164,601,991원) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 갑11: 가압류 (우리금융캐피탈주식회사, 54,103,154원) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (구체적인 내용은 명시되지 않음) [cite: PROPERTY_SUMMARY]

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: PROPERTY_SUMMARY]

* 임대관계: 미상 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 물건(1층 110호)은 여러 호실로 구분되어 있으며, 현재 다음과 같이 이용 중이거나 공실 상태입니다.

* 일련번호 1 ~ 3: '근린생활시설(상호: 한옥집)' (벽체 철거 후 일체 이용) [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 일련번호 4 ~ 9: '근린생활시설(상호: 다이트한의원)' (벽체 철거 후 일체 이용) [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 일련번호 10: '근린생활시설' (현재 공실) [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 일련번호 11: '근린생활시설(상호: Havel Trdlo)' [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 일련번호 12: '근린생활시설(상호: Whitelier)' [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 일련번호 13 ~ 19: '근린생활시설(상호: 샤브올데이)' (벽체 철거 후 일체 이용) [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

* 일련번호 20: '근린생활시설(상호: 이코이스시)' [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 365주차빌딩 인근은 아파트단지와 업무시설, 그리고 다양한 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 이는 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

5.2. 주변 환경

본건은 의창소방서 인근에 위치하며, 주변으로 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 잔존 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않음) [cite: PROPERTY_SUMMARY].

6.2. 법률 및 지역 규제

* 국가산업단지 지정: 관련 법규에 따른 개발 또는 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 가축사육제한구역: 해당 물건의 용도(근린상가)와 직접적인 관련은 없으나, 지역 법규로 존재합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

6.3. 기타 사항

* 임대차 관계 미상: 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 중동에 위치한 365주차빌딩 내 1층 근린상가로, 2023년 신축되어 건물이 비교적 최신 상태입니다 [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1]. 주변에 아파트 단지, 업무 시설, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 입지 조건이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성도 좋습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다 [cite: PROPERTY_SUMMARY]. 임차인 인수 보증금이 0원이라는 점은 명도 부담을 덜어주지만, 임대차 관계가 미상이므로 명도 전 확인이 필요합니다.

상권 측면에서는 다양한 업종의 상가들이 운영 중이며(한옥집, 다이트한의원, Havel Trdlo, Whitelier, 샤브올데이, 이코이스시 등), 일부 호실은 일체로 이용되거나 공실 상태(10호실)도 존재합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 국가산업단지 지정 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY, PROPERTY_SUMMARY].

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2023년 사용승인된 현대적인 건물입니다 [cite: ARCHITECTURE_SUMMARY_1].

* 우수한 입지: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 양호한 접근성: 대로변에 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 좋습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다 [cite: PROPERTY_SUMMARY].

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성을 갖춘 1층 상가로서 다양한 업종에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 134,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으며, 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 실제 공실률, 임대 수익률, 건물 상태, 그리고 본건의 구체적인 이용 현황(일체 이용 면적, 실제 임대 가능 면적 등)을 면밀히 분석한 후에 결정해야 합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 조건에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 국가산업단지 지정 등 지역 규제 사항을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.