나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12178 [2] 경상남도 김해시 삼계동 1506-10 태평포시즌빌딩 9층902호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 구산동 소재‘김해종합운동장’북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등 상업용 빌딩 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 9층건 내, 제1층 제101호, 9층 902호로서 외 벽 : 석재 등 마감 내 벽 : 인테리어 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

① 기호1),기호3) : 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이며, 현황 일체로 이용중입니다. ② 기호2) : 집합건축물대장상 용도는 유흥주점이며, 현황 인근 901호와 일체로 이용중입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 동측으로 대로3류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(북부지구), 지구단위계획구역(상업용지), 대로3류(폭 25m~30m)(3-1-6)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건 기호1), 기호3)은 2021.12.07. 전유부 변경 신청되어 현황 101호(전유 303.18㎡/공용 145.1599㎡)로 합병(기존 102호 전유부대장 폐쇄)된 것으로 집합건축물대장에 기재되어 있는 바, 이를 기준으로 평가하되, 귀 의뢰목록에 따라 합병 전 101호 및 102호 호별로 안분하여 표기하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ③대상물건 기호1)~기호3)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

인접호(901호)와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

창원지방법원 2025타경12178 (2)

소재지

경상남도 김해시 삼계동 1506-10 태평포시즌빌딩 9층902호

용도

위락시설 (집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설/위락시설)

감정가

69,000,000원

토지면적

15. 65㎡ (약 4.73평)

토지지분

15. 6539㎡

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

71. 36㎡ (약 21.60평)

건물지분

71. 36㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

농업협동조합자산관리회사 (추정, 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

주변환경

대상 물건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 ‘김해종합운동장’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등 다양한 상업용 빌딩이 형성되어 있어 상업지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다.

교통상황

대상 물건이 속한 건물 동측으로 대로3류와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(북부지구, 상업용지)으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 입지입니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육은 제한됩니다.

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 2018년 8월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 근저당부채권질권설정, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채무액은 약 1,606,000,000원으로 확인됩니다.

인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2021년 3월 25일

* 확정일자: 2021년 3월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 또는 차임의 일부라도 미배당될 경우 채무 인수 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성

김해종합운동장 인근에 위치하며, 일반상업지역으로 근린생활시설, 숙박시설 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 태평포시즌빌딩은 9층 규모의 집합건물로, 본 물건은 9층 902호입니다.

활용 현황

현재 본 물건은 인접한 901호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)로 기재되어 있으며, 현황 또한 이를 바탕으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

편의시설 및 접근성

김해종합운동장이 인접해 있어 체육 및 문화 시설 이용이 편리합니다. 대로변에 접해 있어 차량을 통한 접근성이 우수하며, 주변 상업 시설 이용에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

이용 현황 불일치

인접 호실(901호)과 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이라는 점은, 향후 원상복구 문제나 건축법 위반 관련 민원이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 목적 및 업종 간의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 사업 운영이나 재매각 시 고려해야 할 사항입니다.

건물 노후화

2004년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

높은 부채 비율

등기부 채권 총액이 약 16억 원에 달하는 반면, 감정가는 6천9백만 원으로 부채 비율이 매우 높아 경매 낙찰 후의 권리 관계나 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

혐오시설 여부

주변 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 유흥업소, 숙박시설 등이 혼재하므로 이에 대한 민감도는 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼계동의 상업지역에 위치한 위락시설 용도의 구분상가입니다. 김해종합운동장 인근이라는 입지적 장점과 대로변 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 인접 호실과의 통합 이용, 공부상 용도와 현황의 차이, 높은 채무 총액 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

입지 가치

김해종합운동장 및 주요 상업 시설 인근에 위치하여 유동인구와 상업적 가치가 높습니다.

활용 잠재력

현재 인접 호실과 통합되어 사용 중인 점을 고려할 때, 단일 점포로서의 활용 또는 향후 재구성 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경매 이점

상대적으로 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 69,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 앞서 언급된 잠재적 리스크(이용 현황 불일치, 높은 채무 총액 등)를 고려해야 합니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 시세 조사, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 분석 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.