나이스옥션 법원경매 울산 2022타경5903 [1] 경상남도 양산시 하북면 용연리 485-1 에이동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2022.10.31

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층(사용승인일 : 2020.01.16.)건으로,
외벽 : 드라이비트 등 돌붙임 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 붙임.
창호 : 샤시창호.

이용상태

주택(다가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상.
- 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2022타경5903 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 용연리 485-1 에이동 (신주소: 경상남도 양산시 내원로 24-12)

건물 용도: 단독주택 (다가구)

감정가: 593,136,000 원

매각 대상: 건물만 매각 (토지는 매각 대상 아님)

건물 면적: 411.90 ㎡ (약 124.60 평)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 하북면 용연리에 위치하고 있습니다. 비교적 조용한 주거 지역으로 판단되며, 주변에 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 새 주소 체계에 따른 도로명 주소는 경상남도 양산시 내원로 24-12 입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 건물만 매각되는 건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리와 말소되는 권리를 명확히 파악해야 합니다.

말소기준권리:

을구 1번 근저당권 (2021.06.23. 접수)

인수되는 권리:

* 갑구 2번 가처분 (2020.06.22. 접수, 채권자: 정선모)

- 말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분으로, 원칙적으로는 인수 대상입니다.

- 다만, 2025년 9월 2일자로 해당 가처분권자가 부동산 매각 후 잔금 납입 시 취하 및 집행해제에 동의한다는 취하동의서가 제출된 사실이 있습니다. 이 부분에 대한 최종 확인이 필요합니다.

소멸되지 않는 권리:

* 갑구 7번 가처분 (2022.09.26. 접수, 채권자: 전동목)

- 피보전권리가 토지소유권에 기한 방해배제로서의 건물 철거청구권입니다.

- 물건명세서상 "소멸하지 아니함"으로 기재되어 있어, 매수인이 건물을 인수하더라도 토지 소유권 문제로 인해 건물 철거의 위험이 존재할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중대한 리스크 요인입니다.

말소되는 권리:

* 갑구 1번 소유권보존 (2020.06.22. 접수, 권리자: 정지아)

* 갑구 4번 가압류 (2021.03.30. 접수, 채권자: 주식회사아키프로건축사사무소, 10,000,000원)

* 을구 1번 근저당권 (2021.06.23. 접수, 권리자: 심동진, 80,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 6번 강제경매 (2022.09.14. 접수, 채권자: 정선모, 55,702,253원)

* 갑구 8번 강제경매 (2023.01.31. 접수, 채권자: 전동목)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이태건)

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2021-04-12

- 대항력: 없음

* 임차인: 정 (정수아)

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-01-11

- 확정일자: 2023-05-08

- 대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택(다가구)으로, 주변 지역은 주거용 부동산이 혼재된 지역으로 보입니다. 제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* "대원그린빌라" (하북면 용연리 405번지)

- 건축년도: 1994년

- 주택 유형: 연립

- 면적: 77.64 ㎡ (약 23.5 평)

- 거래 금액: 50,000,000원 (2025년 7월 31일 직거래)

- 참고: 본 물건은 2020년 준공된 단독주택(다가구)으로, 연립주택인 대원그린빌라와는 건축 연도, 규모, 구조 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 본 물건과 유사한 시기에 준공되었거나, 규모와 구조가 비슷한 단독주택 또는 다가구주택의 거래 사례를 추가로 파악할 필요가 있습니다. 현재로서는 제공된 정보만으로는 주변 시세를 명확히 판단하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2020년 1월 16일에 사용승인을 받은 신축급 건물입니다.

추가적인 생활 정보(주변 학교, 병원, 편의시설, 교통 접근성 등)는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 소유권 관련 가처분 (갑구 7번, 전동목): 피보전권리가 토지소유권에 기한 건물 철거 청구권으로, '소멸하지 아니함'으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 건물을 낙찰받더라도 토지 문제로 인해 철거될 위험이 있음을 의미하며, 가장 큰 리스크입니다.

* 선순위 가처분 (갑구 2번, 정선모): '인수'로 기재되어 있으나, 취하 동의서가 제출된 상황으로 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 동의서 내용대로 취하된다면 리스크가 해소될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있으나 임대차 계약의 구체적인 내용(계약 기간, 월세 지급 여부 등)이 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 건물만 매각: 토지를 매수하지 않으므로, 토지 사용에 대한 권리 관계가 불명확해질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 토지 소유권에 기한 건물 철거 청구권이 소멸되지 않는다는 가처분 등기(갑구 7번)가 존재하여, 낙찰받더라도 건물을 유지하기 어려울 수 있다는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 선순위 가처분(갑구 2번)의 취하 여부 또한 변동 요인입니다. 이러한 중대한 권리 관계의 불확실성을 감안할 때, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물입니다.

* 토지 소유권 문제가 성공적으로 해결되거나, 철거 위험을 감수하고 건물 자체의 가치에 투자할 경우를 고려해볼 수 있습니다.

* 건물만 매각 대상이므로, 복잡한 토지 관련 권리 관계가 건물 매각과 별개로 진행될 가능성도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 593,136,000 원이나, 토지 소유권 분쟁으로 인한 건물 철거 위험(갑구 7번 가처분)이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 또한, '건물만 매각'이라는 점과 선순위 가처분(갑구 2번)의 불확실성도 고려해야 합니다.

이러한 중대한 리스크를 반영하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 구체적인 입찰가는 해당 가처분(갑구 7번)의 피보전 채권액, 향후 소송 결과 예상, 토지 재산권 회복 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 낙찰 후에도 건물을 사용할 수 있다는 확신이 설 경우에만 결정해야 합니다.

현 시점에서는 철거 위험이 현실화될 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근해야 하며, 건물만의 재활용 가치 또는 철거 후 잔존 가치를 고려한 가격으로만 접근하는 것이 합리적입니다. 따라서, 감정가의 50% 이하 또는 그보다 더 낮은 수준에서 신중하게 검토할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.