나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10015 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1456-7 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "남부지방산림청 양산국유림관리소" 북동측 인근에
위치하는 토지로서 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 상가, 숙박시설, 위락시설,
주상용 건물 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭약 12미터, 서측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-
15m),(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건으로서
외 벽: 드라이비트 및 인조석붙임 등
내 벽: 벽지바름 및 일부 타일붙임, 내부인테리어 등
창 호: 샷시이중창

이용상태

숙박시설(상호: 하루호텔) 등으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 ‘지적개황도’및 "사진용지"와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)-(ㄷ)
이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 2025. 1. 31.자 신중민(대리인 신정미)이 공사대금 150,000,000원으로 양산시 동면 금오14길 21 부동산에 대하여 유치권신고서를 제출하였으나, 2025. 10. 10.자 유치권신고 취하서(철회서)를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경10015 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1456-7 (신주소: 경상남도 양산시 금오14길 21)

용도: 숙박시설 (상호: 하루호텔)

감정가: 5,813,245,580원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 509.40㎡ (약 154.12평)

건물면적: 1808.47㎡ (약 547.06평)

건물 제시외면적: 88.50㎡ (약 26.77평)

건물 층수: 지하 0층, 지상 8층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재, "남부지방산림청 양산국유림관리소" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 상가, 숙박시설, 위락시설, 주상용 건물 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 남측 및 동측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로1류(폭 10-12m) 및 중로3류(폭 12-15m) 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 6월 9일 접수된 서부산농업협동조합의 근저당권(채권 최고액 4,980,000,000원)입니다 [cite: 토지 등기부요약 을18, 건물 등기부요약 을15].

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

법적으로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 서

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2024-11-05

* 배당신고일자: 2024-12-24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

총 인수 가능한 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 상가, 숙박시설, 위락시설 등이 혼합된 상업 지역으로, 다양한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 숙박시설이 밀집된 지역적 특성을 고려할 때, 해당 물건의 용도(숙박시설)와의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 성장 잠재력

양산시 동면 석산리 지역은 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있어 상권의 성장 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 가능합니다. 인근에 아파트 단지와 상가 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

"남부지방산림청 양산국유림관리소" 인근에 위치하며, 주변은 주거 및 상업 시설로 구성되어 있습니다. 현재까지 조사된 정보 및 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건(2025타경10173)이 존재하여, 경매 절차 및 낙찰 이후의 처리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 유치권 관련

과거(2025.1.31.) 공사대금을 이유로 유치권 신고가 있었으나, 2025.10.10.에 취하(철회)되었습니다 [cite: precautions, property statement remarks]. 유치권은 소멸되었으나, 잠재적인 권리 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적 88.50㎡ (약 26.77평)이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 낙찰 후 해당 부분에 대한 별도의 처리(철거, 양성화 등)가 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

건물의 정확한 임대 관계는 미상입니다. 명도 진행 시 임차인과의 협의 및 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면 석산리에 위치한 8층 규모의 숙박시설로, 준수한 입지 조건과 상업 지역의 특성을 가지고 있습니다. 총 감정가는 약 58억원이며, 토지 약 154평, 건물 약 547평 규모입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 법적으로 인수할 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 중복 사건의 존재, 과거 유치권 신고 이력, 제시외 건물의 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 양산시 동면 지역은 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 용도: 숙박시설로 이용 중이며, 주변 상권과의 연계를 통해 지속적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 건물 규모: 8층 규모의 숙박시설로서, 상당한 영업 면적과 잠재적 수익성을 확보하고 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 예정이라 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 수익성 분석, 명도 비용, 제세공과금 등 제반 부대 비용, 그리고 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 범위에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 성공적인 입찰을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.