나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114924 [1] 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1161 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2024.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 "연산교" 북동측 인근에 위치하는 토지로서
주변은 상업용 및 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 거리제한 250m미만)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 징크 및 사이딩 판넬, 강화유리 마감 등.
내벽 : 강화유리 및 벽지, 타일 마감 등.
바닥 : 타일깔기 등 마감.
창호 : 샷시창호임

기호(4-11): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 사이딩 판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
바닥 : 장판지깔기 등 마감.
창호 : 하이샷시창호임

기호(12,13): 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 징크 및 사이딩 판넬, 강화유리 마감 등.
내벽 : 강화유리 및 벽지, 타일 마감 등.
바닥 : 타일깔기 등 마감.
창호 : 샷시창호임

이용상태

기호(2,13): 근린생활시설(배나무식당)으로 이용중임.
기호(4-11): 단독주택(방1, 거실겸주방, 화장실)으로 이용중임
기호(3,12): 근린생활시설(웰빙쌈밥 식당)으로 이용중임.

설비내역

기호(12,13)은 위생설비되어 있으며, 기호(4-11)은 위생. 급배수시설, 유류보일러에 의한
난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지"와 같이 제시외 건물(㉠-㉠-4)이 소재하는 바, 건물의 구조 및 규모, 용도
등으로 보아 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 6.부동산 옆 컨테이너 1동 매각에서 제외
2. 목록 2,13부동산은 '배나무식당'으로 이용 중임
3. 목록 3,12부동산은 '웰빙쌈밥 식당'으로 이용 중임
4. 목록 4~11부동산은 단독주택으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경114924 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1161

용도: 근린시설 및 단독주택 혼합

감정가: 3,989,513,260원

토지면적: 4130.00㎡ (약 1,249.46평)

건물면적: 610.42㎡ (약 184.66평)

제시외 건물 면적: 422.10㎡ (약 127.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부산성의신용협동조합)

특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 공동담보 물건

주의사항:

1. 일괄매각이며, 제시외 건물(컨테이너 1동 제외)을 포함합니다.

2. 목록 2,13번 부동산은 '배나무식당'으로 이용 중입니다.

3. 목록 3,12번 부동산은 '웰빙쌈밥 식당'으로 이용 중입니다.

4. 목록 4~11번 부동산은 단독주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리에 위치하며, "연산교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 건물, 단독주택, 농경지가 혼합되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만)에 해당합니다. 또한 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 (검색 결과)

본건 인근에는 해변 및 관광지(간절곶 등)가 있으며, 소규모 상업 시설과 주거 단지가 혼재되어 있습니다. 특이하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

등기부 채권 총액은 토지 및 건물 모두 3,250,000,000원입니다. 말소기준권리는 2020년 8월 13일 접수된 부산성의신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)입니다. 이 외에도 김하나의 근저당권, 부산광역시 동래구 및 울주군, 울산세무서장의 압류, 부산성의신용협동조합의 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매에 따른 촉탁 등기로 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 금액

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 권리분석 결과 다음과 같은 인수 대상 보증금이 예상됩니다.

* 강정복: 대항력 있음, 보증금 20,000,000원 (2018.07.26 전입)

* 조부형: 대항력 있음, 보증금 20,000,000원 (2019.01.17 전입)

* 주식회사소도: 대항력 있음, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원 (2015.11.27 사업자등록)

총 인수 예상 보증금 합계: 45,000,000원

3.3. 대항력 있는 임차인 (주의사항)

다음 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 경우, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 조사와 명도 협상이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* CUIJUNZHE: 대항력 있음 (2018.07.26 사업일자)

* CUIYONGJI: 대항력 있음 (2018.07.26 사업일자)

* JIANGZHENFU: 대항력 있음 (2018.07.26 사업일자)

* 곽보경: 대항력 있음 (2018.02.01 사업일자)

이 외 NGUYENTHICUNG, NGUYENVANDO, 공지명, 이영근, 이창원 등은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건에는 '배나무식당'과 '웰빙쌈밥 식당' 등 2개의 근린생활시설(식당)이 운영 중입니다. 이들 시설은 지역 주민 및 방문객을 대상으로 영업하고 있는 것으로 보입니다.

4.2. 주거시설 현황

목록 4번부터 11번까지 총 8개 호실의 단독주택이 포함되어 있어, 주거 용도로도 활용되고 있습니다.

4.3. 지역 특성

상업시설과 주택이 혼재된 지역 특성상, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 점은 향후 토지 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 상업시설 및 단독주택들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 현장 방문 또는 추가 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5.2. 교통 접근성

주요 도로에 인접하여 차량 접근이 용이한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 문제입니다. 총 45,000,000원의 보증금 인수 부담 외에, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인들과의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 협상이 원활하지 않을 경우, 강제집행 절차 진행에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 422.10㎡의 제시외 건물(부합물 및 종물로 판단됨)이 포함되어 매각됩니다. 이에 대한 정확한 구조, 상태 파악 및 철거 또는 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 공동담보 및 채권 총액

채권 최고액 합계가 30억 이상이며, 전체 채권 총액이 감정가에 근접하거나 초과하는 상황입니다. 이는 경매 낙찰가가 채권액 이하로 결정될 경우 채권자에게 손실이 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재의 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 감정가는 약 39.9억원입니다. 토지 면적이 넓고, 상업시설(식당 2개)과 다수의 단독주택으로 구성되어 있어 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인들의 존재는 명도 및 추가 비용 발생 가능성이라는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 상당 면적의 제시외 건물 존재와 자연녹지지역 등 토지 이용 관련 제한 사항도 함께 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

4130㎡(약 1,249.46평)의 넓은 토지 면적은 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경을 통한 부가 가치 창출의 잠재력을 제공합니다.

8.2. 복합 용도 활용

현재 운영 중인 상업시설과 다수의 단독주택은 그대로 활용하여 임대 수익을 창출하거나, 필요에 따라 용도 변경을 통해 효율적인 개발이 가능합니다.

8.3. 지역 개발 가능성

울산광역시 울주군 서생면 지역은 해안 관광 개발 등과 연계하여 꾸준한 발전 가능성을 지니고 있어, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 인수해야 할 임차인 보증금(45,000,000원), 그리고 대항력 있으나 보증금/차임 미상인 임차인들의 존재로 인한 명도 리스크, 제시외 건물 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 채권 총액 및 감정가 수준을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 권장됩니다.

예상 입찰가는 약 3,200,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 인수해야 할 명확한 보증금과 채권 총액을 고려한 수준이며, 미상 보증금 임차인들과의 협상 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 추가적인 조정이 필요할 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 확정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.