나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116876 [3] 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 783-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2024.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 삼남면 신화리 KTX 울산역 남동측 직선거리 약 1.4km 정도에 위치하며 주변은 농촌마을 및 농경지대로 동측인근에 언양수질개선사업소가 소재함.

교통상황

일련번호 1,2(일단지),3,5,6,9는 차량접근 가능하며 일련번호 4는 인접지를 통해 도보통행 가능함.

형태 및 이용상태

1. 일련번호1,2(일단지) : 부정형지로 대체로 평탄하고 북측 진입부는 경사지이며 근린생활 시설부지임. 2. 일련번호3,4 : 부정형지로 대체로 평탄하며 나지임. 3. 일련번호5 : 부정형지로 대체로 평탄하고 근린생활시설부지임. 4. 일련번호6 : 부정형지로 대체로 급경사이며 자연림지임. 5. 일련번호7,8,10 : 현황도로임. 6. 일련번호9 : 부정형지로 대체로 평탄하며 인접 구수리 772와 일체로 이용중임(타인점유).

인접 도로상태

일련번호 1,2(일단지),3,5,6,9는 폭 7미터 정도의 도로에 접하며 일련번호 4는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,6,7,8,9,10 : (자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 3,4,5 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부 포함

제시목록 외의 물건

1. 일련번호3 지상에 느티나무, 단풍나무, 가시오갈피, 소나무 등 약50주, 일련번호4 지상에 느티나무 약15주 정도 식재되어 있으며 수량은 개략적인바 수량의 증감이 있을 수 있으며 별 도 평가합니다. 2. 일련번호6 지상에 소재하는 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

공부와의 차이

1. 지적도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요하고 평가는 공부면적을 기준으로 하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 2. 일련번호3~5 토지이용계획 및 제한상태의 '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도 로일부포함)'은 건축허가과에 문의한바 일련번호7,8,10(현황 도로)에 해당하는 내용이라고 하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 3.일련번호13의 등기부상 소재지번은 구수리 783-2, 783-5, 772-2이나 현황은 구수리783-2에 소재합니다. 구수리 783-5 도로 9㎡는 구수리 772-2 도로(소유자 이일우)에 합필되었습니다. 구수리 772-2 도로 73㎡는 소유자 이일우로 지목도로이나 일부 현황도로 일부 인접 구수리 772 대(소유자 이일우)와 함께 근린생활시설의 마당으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 일련번호3 구수리 783전, 일련번호4 785전, 일련번호5 783-2대, 일련번호7 783-6전 4필지 상에 건물증축허가(허가신고번호 : 2020-건축과-증축허가-20, 허가/신고일 : 2020.03.19.)가 있었으나 건축허가과에 문의한바 허가가 취소되었다고 하므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 3. 일련번호1,2 지상에 컨테이너박스, 트럭적재함, 보관함, 트럭용 캠퍼, 파이프구조 간이 가추, 일련번호3 지상에 판넬조립식 적재함. 비닐하우스가 소재하며 이전이 가능하므로 평 가대상이 아닙니다. 4.인근일대에 가칭 구수지구도시개발사업이 추진중에 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층으로 주요마감은 외벽 판넬(일련번호11,12는 일부) 창호 샷시(일련번호11,13)

이용상태

공부상 근린생활시설이며 일련번호 11은 작업장 및 사무실, 일련번호 12는 창고 또는 공실, 일련번호 13은 사무실로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 전기설비 등

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 5 토지에 도로일부포함
3. 목록 5 토지상에 건물증축허가(허가신고번호:2020-건축과-증축허가-20, 허가/신고일:2020.3.19.)가 있었으나, 허가취소됨(2026. 2. 4.자 감정서 참고)
4. 목록 6 부동산은 자연림 자생하는 임야임
5. 목록 6 부동산 임야에 소재하는 수목은 매각에 포함함
6. 목록 8 부동산은 지목은 '대'이나, 현황은 도로임
7. 목록 9 부동산은 지목은 '대'이나, 현황은 타지번 출입로의 입구 내지 화단의 일부로 이용 중임
8. 목록 9 부동산은 인접 구수리 772와 일체로 이용 중임(타인 점유), 지적상세 및 경계확인은 측량을 요함
9. 목록 10 부동산은 지목은 '임야'이나, 현황은 도로임
10. 목록 13 부동산은 등기부상 지번은 783-2, 783-5, 772-2이나, 현황은 783-2에 소재함
11. 지적도 면적은 공부면적과 유사하나, 지적상세 및 경계확인은 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 2024타경116876 (3) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 언양읍 구수리 783-2번지이며, 용도는 근린시설입니다.

감정가는 1,645,694,000원입니다.

토지 면적은 2570.00㎡ (약 777.58평)이며, 건물 면적은 90.00㎡ (약 27.23평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 이OO입니다.

본 사건은 중복 사건 및 공동 담보 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 구수리, KTX 울산역으로부터 남동측 약 1.4km 지점에 위치합니다. 주변 지역은 농촌 마을 및 농경지대로 구성되어 있으며, 동측 인근에 언양수질개선사업소가 소재합니다.

* 교통상황

일련번호 1, 2, 3, 5, 6, 9번지 토지는 차량 접근이 가능하며, 일련번호 4번지 토지는 인접지를 통해 도보 통행이 가능합니다.

* 형태 및 이용상태

본 건에 포함된 토지들은 부정형으로 대체로 평탄한 형태를 보입니다. 일부 토지는 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 나지, 자연림지, 현황 도로 등으로 이용되고 있습니다. 특히 목록 6번지 토지는 급경사의 자연림지입니다. 목록 9번지 토지는 인접 구수리 772번지와 일체로 이용 중이나 타인이 점유하고 있습니다.

* 인접 도로상태

일련번호 1, 2, 3, 5, 6, 9번지 토지는 폭 7미터 내외의 도로에 접해 있으나, 일련번호 4번지 토지는 맹지에 해당합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지 대부분은 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 건축법에 따른 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 본 경매로 인해 말소되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리

을33번 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023.01.31 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차에서 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 총 채권액

등기부 채권 총액은 2,695,500,000원으로, 이는 감정가를 상회하는 규모입니다.

* 임차인 현황

* 아이티테크주식회사: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입(사업)일자 2024-02-07, 대항력 없음.

* 정경수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-10-17, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계

위 임차인들을 고려했을 때, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

주변은 농촌 마을 및 농경지가 주를 이루고 있으며, 언양수질개선사업소와 같은 공공 시설이 인접해 있습니다.

* 지역 개발

인근 일대에 가칭 구수지구 도시개발사업이 추진 중에 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

KTX 울산역과 비교적 가까운 거리에 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 차량을 이용한 접근이 편리합니다.

* 편의시설

주변이 농촌 지역이므로 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 시설

언양수질개선사업소가 인근에 위치하고 있습니다.

* 자연환경

목록 6번지 토지는 자연림이 자생하는 임야로 포함되어 있어 자연환경을 느낄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보

본 사건은 중복 사건 및 공동 담보로 진행되므로, 권리 관계가 복잡할 수 있으며 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지 현황의 복잡성

* 일부 토지(목록 8, 10)는 지목은 '대' 또는 '임야'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

* 목록 9번지 토지는 지목은 '대'이나, 타지번 출입로의 일부 및 화단으로 이용되며 인접 토지와 일체로 이용 중(타인 점유)이므로 측량을 통한 경계 확인이 필수적입니다.

* 목록 6번지 토지는 급경사의 자연림지입니다.

* 지적 및 경계 불일치 가능성

지적도상 면적은 공부 면적과 유사하나, 지적 상세 및 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건축 허가 취소

목록 5번지 토지 상에 있었던 건물 증축 허가가 취소되었으므로, 관련 인허가 사항을 재확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하므로, 낙찰 후 인수될 권리는 없으나 채권자의 권리 행사로 인해 경매가 추가로 진행될 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계

현재 임대 관계는 미상으로, 현장 방문 시 임차인과의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련

언양수질개선사업소가 인근에 위치하고 있습니다. 과거 지역 주민들이 일부 시설을 혐오시설로 인식한 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 존재하는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 구수리에 위치한 근린생활시설 부지 및 건물 일괄 경매 건입니다. KTX 울산역과의 인접성에도 불구하고 주변은 농촌 지역 특성이 강합니다. 다수의 토지가 현황 도로, 타인 점유, 경사지 자연림 등으로 이용되고 있어 복잡한 권리 관계 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히 지적 불일치 가능성과 채권 총액의 규모를 고려할 때, 본 물건에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* KTX 울산역 인근 입지: 역세권 개발 가능성 및 접근성 활용.

* 지역 개발 호재: 가칭 구수지구 도시개발사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적: 2570㎡의 비교적 넓은 토지로 다양한 사업적 활용 가능성.

* 근린생활시설 용도: 상업적 목적의 개발 및 활용 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 실제 현장 조사, 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역별 경매 동향, 예상 명도 비용, 그리고 투자자의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가(1,645,694,000원)를 기준으로, 채권 총액 및 권리 관계의 복잡성을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 매우 높은 채권 총액으로 인해 유찰될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.