나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2162 [1] 경상남도 함안군 군북면 덕대리 909 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 덕대리소재 대암마을회관 남측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 중.소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 (기호1,3,6)토지는 주유소(대암주유소)부지 (기호4)토지는 창고용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

(기호1,3,4,6)토지 남동측으로 왕복 2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3,6:생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 접도구역<도로법>

기호4:생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진 및 지적및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층건으로서,

외벽: 몰탈위페인팅, 석재등 마감
내벽: 페인팅 등 마감.
천정: 텍스 등 마감.
창호: 샤시창호임.

5. 철골조 판넬지붕 단층건으로서,

외벽: 블록위 칼라시트 마감.
내벽: 블록위 칼라시트 마감.

5-1. 조적조스레트지붕 단층건으로서,

외벽: 몰탈위페인팅등 마감
내벽: 벽지 등 마감.
천정: 벽지 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

2. 판매시설(토종청계, 주유소 사무실)

5. 창고

5-1. 관리사로 이용중이나 관리상태 불량함.

설비내역

2. 건물내 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건은 기준시점현재 영업치 않는 상태인바, 외부관찰 등에 의거 일반적상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-공장저당법 제7조 목록 제30호 기계·기구(주유기 외 8점) 매각 포함(상세 내역 감정평가서 참조). 단, 같은 법 목록 제10호 기계·기구는 모두 소재불명이라는 감정인의 사실조회회신 제출되어 평가 및 매각 제외함.
-제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㅋ) 매각 포함. 감정평가서에 의하면, 제시외 건물 중 일부(감정평가서상 기호 ㄴ, ㄷ, ㄹ)는 타지상에 소재하는 것으로 사료됨. 제시외 건물 캐노피(감정평가서상 기호 ㅁ)는 일반건축물대장등본상 등재되어 있으며, 이에 의거 평가하였음.
-제시외 컨테이너박스 및 간이사무실(감정평가서상 사진 참조, 평가 제외)은 매각 제외함.
-목록1.3.6. 현황 일단의 주유소로 이용 중이며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-목록2. 판매시설(토종청계, 주유소 사무실)로 이용 중임.
-목록4. 창고용 부지로 이용 중임.
-목록5. 창고, 관리사(관리상태 불량)로 이용 중임.
-목록1.3.4.6. 일부 접도구역에 속하는바, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경2162 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 함안군 군북면 덕대리 909

주요 용도: 위험물저장 및 처리시설, 주유소, 판매시설, 창고

1.3. 면적

토지면적: 2472.00㎡ (약 747.9 평)

건물면적: 495.74㎡ (약 150.0 평)

건물 제시외 면적: 351.40㎡ (약 106.3 평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 597,246,060원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

포함 기계·기구: 공장저당법 제7조 목록 제30호 (주유기 외 8점)

제외 기계·기구: 같은 법 제10호 (소재불명)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 군북면 덕대리 소재 대암마을회관 남측 인근에 위치합니다.

주변은 취락, 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 남동측으로 왕복 2차선 도로가 소재하여 차량 접근성이 양호한 편입니다.

일부 토지는 접도구역에 속합니다.

2.3. 토지 이용계획

기호 1,3,6 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역

기호 4 토지: 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 접도구역

(가축사육제한구역은 일부 제한 및 전부 제한 구역이 혼재)

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

말소기준권리: 2005.01.29 함안축산업협동조합 근저당권 (을5)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음)

등기부채권 총액: 토지 358,000,000원, 건물 308,000,000원 (이하 함안축산업협동조합)

3.2. 임차인 현황

* 강

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업)일자: 해당 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 1984.09.24

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로 새로운 소유자가 승계해야 합니다. 보증금 0원 및 차임 0원이라는 조건은 매우 이례적이며, 이에 따른 추가적인 법적, 재정적 위험이 존재할 수 있습니다. 해당 임차인의 실제 점유 및 사용 권한, 잠재적 요구사항 등에 대한 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 미등록

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (이정자 임차인의 보증금 0원 인수)

4. 상권분석

4.1. 현황 이용 및 용도

본건은 현황 일단의 주유소로 이용 중이며, 일부 판매시설(주유소 사무실) 및 창고, 관리사로 이용되고 있습니다.

부지는 주유소 부지 및 창고용 부지로 이용 중입니다.

평가 기준 시점 현재 영업을 하지 않는 상태로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변 지역은 농경지, 임야, 주거 지역과 중소규모 공장이 혼재된 농촌 지역 특성을 보입니다.

주요 상업 시설은 인근 마을을 중심으로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

주유소 용도로 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 특성

해당 지역은 함안군 군북면의 외곽 지역으로, 주거 및 농업, 일부 공업 시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

지역 내 편의시설은 제한적일 수 있으며, 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

대중교통은 보통 수준으로, 차량 이용 시 접근성이 중요합니다.

지역 내 기본적인 기반 시설은 갖추어져 있으나, 상세한 생활 편의 시설(병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

이정자 임차인의 경우 대항력이 있어 새로운 소유주가 인수해야 하며, 보증금 0원 조건은 명확한 법적, 재정적 불확실성을 내포합니다. 해당 임차인의 실제 점유 및 사용 권한, 추가적인 요구사항 등에 대한 면밀한 파악이 필수적입니다.

6.2. 건물 및 부지 관련 리스크

* 제시외 건물 중 일부(기호 ㄴ, ㄷ, ㄹ)는 타지상에 소재할 가능성이 있어, 실제 매각 포함 여부 및 경계 확인이 필요합니다.

* 제시외 컨테이너박스 및 간이사무실은 매각 제외 대상입니다.

* 관리사(기호 5-1)는 관리 상태가 불량한 것으로 평가되었습니다.

* 건물이 기준시점 현재 영업을 하지 않는 상태로, 재가동을 위한 시설 점검 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 접도구역에 속하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 연대 담보 물건의 처리 결과가 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공장저당법에 따른 기계·기구 중 일부는 소재불명으로 평가 및 매각 제외되어, 향후 사용 가능성이 불투명합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군에 위치한 위험물저장 및 처리시설, 주유소 용도의 부동산입니다.

넓은 토지와 주유소, 창고 등의 시설을 일괄 매각하는 점에서 잠재적 가치가 있으나, 대항력 있는 임차인(이정자)의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 일부 제시외 건물이 타 토지에 소재할 가능성, 현재 영업 중단 상태 등은 리스크 요인으로 작용합니다.

본 물건의 성공적인 취득 및 활용을 위해서는 현장 조사와 권리 관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주유소 및 위험물저장/처리시설 운영에 적합한 부지와 시설을 갖추고 있습니다.

* 넓은 토지 면적(약 747.9 평)은 향후 용도 변경 또는 추가 개발의 잠재력을 가집니다.

* 주요 도로에 접하여 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 공장저당법에 따른 기계·기구 포함 매각은 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 597,246,060원

주요 리스크: 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 일부 제시외 건물 타지 소재 가능성, 현재 영업 중단 상태, 접도구역 포함 등.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 65~75% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰 범위: 약 388,000,000원 ~ 448,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 분석, 시장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.