나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [10] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1379-1 제방 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록10.12.30.31. 제방으로 이용 중임.
-목록22.32.33. 유지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 마산지원 2024타경107005 (10)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자 (등기부상 기재): 장OO

* 채권자 (경매 신청인): 장상남 (등기부 갑24 참조)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1379-1

* 용도: 제방

* 매각대상: 토지매각

* 토지면적: 1728.00㎡ (약 522.72평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 내역

* 감정가: 202,176,000원

* 감정평가 요약:

* 주위환경: 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형, 급경사지, 완경사지 토지로 자연림 상태이며, 일부는 제방, 유지, 묵전, 주거나지 및 도로로 이용 중입니다. (기호 10,12,30,31: 제방 이용 / 기호 22,32,33: 유지 이용)

* 주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치합니다.

* 주변 지역은 농경지, 임야 및 주택 등이 혼합된 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 해당 지역의 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

* 지적도상 맹지 상태이며, 인접 도로 접근이 제한적입니다.

* 기호 11, 21, 29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 인접해 있습니다.

* 토지 대부분은 자연림 상태의 급경사지 및 완경사지로, 제방, 유지, 묵전, 주거나지 및 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 2,700,000,000원

* 주요 권리 내역 (말소 여부):

* 근저당권 (최창호, 27억 원): 말소기준권리 (2013-12-26)

* 다수 근저당권, 질권, 압류, 가압류 등: 대부분 말소 처리되었습니다.

* 소유권이전청구권가등기 (산들애농업회사법인주식회사): 말소되지 않음 (갑8)

* 소유권이전담보가등기 (김종곤): 말소되지 않음 (갑18)

* 임의경매 (장상남, 54,352,602원): 현재 경매 신청 권리 (갑24), 매각으로 말소 예정

* 압류 (마산세무서장): 말소 (갑25)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 2013년 12월 26일 접수된 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다.

* 일반적으로 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리 분석

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

* 본 건에서 가장 중요한 점은 '소유권이전청구권가등기'(갑8)와 '소유권이전담보가등기'(갑18)가 말소되지 않고('말소: -') 등기부상 남아 있다는 것입니다. 이는 해당 가등기가 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 소유권 행사에 중대한 제한을 야기할 수 있는 주요 리스크입니다.

3.4. 임차인 현황

* 본 물건에 대한 임차인 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* 임대 관계는 '미상'으로 확인되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

* 제공된 정보에 의하면, 본 물건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 활성화된 상업 시설이나 상권은 부족한 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

* 주변에 일부 주거 지역이 있으나, 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 인근 거주민들이 이용 가능한 기본적인 생활 편의시설 정도를 기대할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 리스크 (권리 관계)

* 말소되지 않는 '소유권이전청구권가등기' 및 '소유권이전담보가등기'의 존재는 본 물건의 가장 큰 법률적 리스크입니다. 이는 낙찰 후 소유권 취득에 있어 분쟁의 소지가 있으며, 가등기 말소를 위한 추가적인 절차 및 비용 발생이 예상됩니다.

* '지상권'이 매각으로 소멸되지 않을 가능성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크 (토지 이용 및 현황)

* 토지 대부분이 자연림 상태의 급경사지 및 완경사지로 이루어져 있어, 개발 및 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 물건 일부가 제방 및 유지로 이용 중이라는 점은 해당 토지의 공공성 또는 이용 제한과 관련된 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

5.3. 접근성 리스크

* 지적도상 맹지이며, 인접 도로의 폭이 좁고 일부 비포장 구간이 존재하여 차량 접근성이 원활하지 않을 수 있습니다.

5.4. 기타 특이사항

* 본 건 토지 일부에서 분묘가 관측되었으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 다른 담보물의 처분 여부 등 연관된 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 본 물건은 말소되지 않는 가등기, 분묘기지권, 맹지 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 제시된 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 도출하기 어려우나, 만약 해당 가등기 관련 권리 관계가 명확하게 정리되고 토지 이용에 대한 실질적인 해결 방안이 모색된다면, 낮은 감정가 대비 토지 자체의 가치를 평가해 볼 여지는 있습니다.

* 따라서 투자 매력도는 향후 추가 조사 및 권리 해소 가능성에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 토지(제방 용도)로, 감정가는 2억 원대입니다.

* 본 경매 물건은 말소되지 않는 소유권 관련 가등기 2건, 분묘기지권, 지적도상 맹지라는 심각한 법률적 및 물리적 리스크를 안고 있습니다.

* 이러한 여러 제약 사항으로 인해 낙찰 후 소유권 행사 및 토지 이용에 상당한 어려움이 예상됩니다.

* 상대적으로 낮은 감정가에도 불구하고, 상기한 리스크들을 면밀히 분석하고 해결책을 강구하는 데 상당한 시간과 비용, 전문성이 요구되는 물건입니다.

8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 202,176,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 말소되지 않는 가등기, 분묘기지권, 맹지 등 주요 위험 요소를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 임차인의 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려되지 않습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 가등기 관련 채무 변제 가능성, 분묘 이장 비용, 맹지 해소 방안, 토지 개발 가능성 등에 대한 심층적인 분석 및 추가 비용 추산이 선행되어야 합니다. 이에 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.