나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [5] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산120 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-자연림 상태이며, 지적도상 맹지임.
-지상에 분묘가 소재하며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경107005 (5)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산120

용도: 임야

감정가: 476,780,080원

토지면적: 103,580.00㎡ (약 31,332평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상물건이 소재하는 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

- 대부분의 토지는 부정형 또는 장방형의 급경사지 또는 완경사지로 자연림 상태입니다.

- 일부 토지는 제방, 주거나지 및 일부 도로, 유지, 묵전 등으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 별도 토지이용계획확인서 참조가 필요합니다.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

* 채권자: 장

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2013년 12월 26일 접수된 최창호 근저당권 (2,700,000,000원)입니다.

- 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을10, 을10-1, 을10-1-2, 을10-1-3, 을10-1-4, 을10-1-5, 을10-7, 갑22, 갑23.

- 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 불분명합니다.

- 기타 권리사항:

* 소유권이전청구권가등기 (갑5, 산들애농업회사법인주식회사)

* 소유권이전담보가등기 (갑16, 김종곤)

* 임의경매 개시결정 (갑22, 장상남) - 본건 경매 사건

* 압류 (갑23, 마산세무서장)

* 등기부채권 총액: 2,700,000,000원

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

* 주변 환경: 농경지, 임야, 주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설보다는 농업 및 주거 활동 위주의 지역으로 보입니다.

* 접근성: 차량 접근성은 보통으로 예상되나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 상업 시설: 본건 물건 자체에 대한 직접적인 상권 분석 정보는 부족하며, 주변 지역의 개발 현황 및 계획에 따라 향후 상권 형성 가능성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 주택 및 농경지가 분포하고 있어, 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의시설에 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육/의료시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 인접 시군으로의 접근이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 임야 및 자연림 상태로, 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로와의 관계를 면밀히 검토해야 합니다. (단, 남측으로 일부 도로 존재)

* 분묘기지권: 지상에 분묘가 다수 소재하며, 육안으로 관측 어려운 분묘가 존재할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 이에 대한 법적 검토 및 낙찰 후 부담이 발생할 수 있습니다. 감정평가액은 이를 감안하여 산정되었습니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있어, 인수에 따른 추가 부담이 발생할 수 있습니다. (상세 내용은 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여, 인수되는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. (단, 현재까지 인수되는 보증금은 0원)

* 자연림 및 경사지: 토지가 자연림 상태의 급경사지 및 완경사지로 구성되어 있어, 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 임야로, 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 감정가는 약 4억 7천만원 수준이며, 토지 면적은 약 3만 1천평입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가등기, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '지상권'은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

물건의 가장 큰 특징은 지적도상 맹지라는 점과 지상에 다수의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 또한, 대부분이 자연림 상태의 경사지로 구성되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 요인들은 본건의 가치 평가 및 활용에 중요한 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 10만㎡가 넘는 광대한 임야로, 장기적인 개발 잠재력 또는 투자 가치를 보유하고 있습니다.

* 자연 환경: 수려한 자연림으로 둘러싸여 있어, 휴양림, 주말농장, 전원주택 단지 조성 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다. (개발 허가 및 인허가 사항 별도 확인 필수)

* 저평가 가능성: 분묘, 맹지, 경사지 등의 제약 요인으로 인해 현재 감정가보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 476,780,080원을 기준으로 하되, 아래와 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 지적도상 맹지 및 도로 확보 방안 검토.

* 분묘기지권 성립 여부 및 이장 비용 등 잠재적 비용 산출.

* 소멸되지 않는 지상권의 영향 분석.

* 실제 현장 방문을 통한 토지 상태(경사도, 훼손 여부 등) 재확인.

* 주변 유사 토지 거래 사례 및 시장 상황 분석.

* 위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본건의 경우 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.