나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [3] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산109 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1.3.17.18. 자연림 상태이며, 지적도상 맹지임. 지상에 분묘가 소재하며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-목록11.29. 주거나지 및 일부 도로로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경107005 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OO

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산109

용도: 대지

감정가: 969,181,790원

토지면적: 90,609.00㎡ (약 27,410평)

건물면적: 없음

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

주위 환경: 본건이 소재하는 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 검색 결과에 따르면 내서읍은 산지가 많아 시가지가 길쭉한 형태를 띠고 있으며, 광려천을 기준으로 서쪽에는 택지가, 동쪽에는 공단이 형성되어 있기도 합니다. 본건의 정확한 위치인 삼계리 일대는 자연림 상태의 산지 지형이 주를 이루는 것으로 보입니다.

교통 상황: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 대상 물건지 접근은 차량이 필요할 수 있습니다. 내서읍에는 110번대 간선버스와 250번대 지선버스 등 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

도로 접근성: 본건 토지 기호 1-34는 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11, 21, 29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재하여 차량 진입이 용이하지 않을 수 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태: 대부분의 토지는 부정형, 급경사, 자연림 상태입니다. 일부 필지는 주거나지, 도로, 제방, 유지, 묵전 상태로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 12월 26일자 최창호 근저당권 (을10)입니다.

낙찰 후 소멸되지 않는 권리:

* 산들애농업회사법인주식회사 소유권이전청구권가등기 (2015년 11월 3일자, 갑5)

* 김종곤 소유권이전담보가등기 (2019년 10월 10일자, 갑16)

인수되는 권리: 상기 가등기 권리자는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 따라서 해당 권리자와의 관계 및 소멸 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

기타 권리: 다수의 근저당, 근저당권 일부 이전, 근저당권부 채권 질권/가압류/압류, 가처분 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 낙찰 후 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임차인 현황이 '미상'으로 파악되어, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금이나 대항력 유무 등에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 지역은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 전원적인 환경으로, 넓게는 보전산지 지역 포함 가능성이 있어 형성된 상권은 미미한 것으로 판단됩니다. 검색 결과에 따르면 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산109 일대에는 별도로 언급될 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 기반 시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다. 내서읍은 인구가 많은 지역이나, 본건 소재지는 농촌 및 산간 지역 특성상 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성이 다소 떨어질 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 내 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 감정평가 시 이를 감안한 금액으로 산정되었습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지인 필지가 다수 포함되어 있어, 건축 및 개발 시 도로 확보가 필수적입니다. (일부 필지 제외)

* 급경사 및 자연림: 토지의 상당 부분이 급경사 및 자연림 상태로, 개발 시 상당한 공사비와 토목 공사가 수반될 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전담보가등기가 말소되지 않고 인수될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

* 보전산지 등 개발 제한 가능성: 본건 소재지 인근 지역이 보전산지 등으로 지정될 가능성이 있으며, 이는 개발 시 관련 법규에 따른 엄격한 제한을 수반할 수 있습니다. 정확한 용도지역은 토지이용계획확인원을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 대규모 토지입니다. 현재 자연림 및 급경사 지형으로, 지적도상 맹지인 필지가 다수 포함되어 있습니다. 분묘기지권 성립 여부 불분명, 급경사, 맹지 등의 개발상 제약과 더불어, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 가등기 권리가 존재하여 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 감정가는 9억 6천여만 원으로, 넓은 면적을 고려할 때 현재 상태에서의 활용이나 특정 목적(예: 임야 활용, 농지 개발 등)에 초점을 맞춰 접근해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 9만 평이 넘는 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 잠재적 개발 가치: 현재는 개발이 제한적이나, 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 개발 제약 조건 해결 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 969,181,790원을 기준으로 하되, 제시된 여러 리스크 요인(분묘기지권, 맹지, 가등기 인수 등)과 잠재적 개발 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 소멸되지 않는 권리 등에 대한 철저한 분석 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 별도의 시세 분석 및 권리 분석 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.