나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [8] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1402 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록14. 경계부근에 소재하는 제시외 관정 매각 포함.
-자연림 상태이며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 마산지원 2024타경107005 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OO

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1402

용도: 임야

감정가: 10,172,600원

토지면적: 1029.00㎡ (약 311.27평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

토지지분: 1029㎡

건물지분: 0㎡

1.3. 특이사항

* 분묘기지권, 공동담보

* 일괄매각.

* 목록14. 경계부근에 소재하는 제시외 관정 매각 포함.

* 자연림 상태이며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명).

* 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있는 지역입니다. 내서읍은 창원시 마산회원구 서쪽에 위치하며, 택지 개발로 인해 창원시 읍면동 중 가장 인구가 많은 지역 중 하나입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 지역 내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됩니다. 다만, 본건 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 지적도상의 도로가 소재하나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 내서읍 전체적으로는 남해고속도로, 중부내륙고속도로, 국도 및 지방도가 지나 교통이 편리한 편이나, 본건의 경우 접근성에 한계가 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 부정형 또는 장방형의 급경사지 또는 완경사지 토지로, 현재 자연림 상태입니다. 일부는 제방, 유지, 묵전 등으로 이용 중인 부분도 있으나, 주된 이용상태는 자연림으로 보입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지입니다. 일부 토지(기호 11, 21, 29) 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재하나, 본건 전체의 접근성을 보장하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2013년 12월 26일 접수된 최창호 근저당권(을10)으로, 해당 권리 및 그 이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 근저당 일부 이전, 근저당권부채권질권설정, 근저당권최창호지분일부이전, 근저당권부채권가압류, 근저당권부채권압류, 임의경매개시결정, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 2015년 11월 3일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑5)와 2019년 10월 10일 접수된 소유권이전담보가등기(갑14)가 있습니다. 이들 가등기의 처리 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 사항이 발생할 수 있으므로, 말소되지 않는 권리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 소유권이전청구권가등기 (갑5, 2015-11-03)

* 소유권이전담보가등기 (갑14, 2019-10-10)

4. 상권분석

본건이 소재한 내서읍 삼계리는 주거지역과 함께 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 택지 개발을 통해 인구가 증가하고 다양한 생활 편의시설이 들어서 있어, 창원시 내에서 중요한 배후 주거지역 역할을 하고 있습니다. 다만, 본건 토지 자체는 자연림 상태의 임야로, 일반적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다. 주변에는 학교, 공원, 체육시설 등이 분포되어 있어 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

내서읍은 초등학교부터 대학교까지 다양한 교육기관이 밀집해 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 삼계공원과 같은 공원 및 내서스포츠센터와 같은 체육시설이 있어 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용되고 있습니다. 광려천과 광려산 등 자연환경도 인근에 자리하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본건은 지적도상 맹지로, 외부로의 직접적인 차량 통행이나 접근이 어려운 상태입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 자연림 및 지형적 제약

토지가 자연림 상태의 급경사지 또는 완경사지라는 점은 개발 시 상당한 비용과 노력이 수반될 수 있음을 의미합니다. 또한, 경사로 인해 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 분묘기지권

자연림 상태의 토지에는 육안으로 식별이 어려운 분묘가 존재할 수 있으며, 이로 인한 분묘기지권의 성립 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 발생하며 분묘 이장에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.4. 제시외 물건(관정)

목록14번지 경계 부근의 소형 관정 1기가 매각에 포함되지만, 그 활용성이나 관리 문제는 별개로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 내서읍이라는 지역적 이점과 넓은 면적을 가진 임야라는 점에서 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 하지만, 지적도상 맹지, 급경사의 자연림 상태, 그리고 분묘기지권의 불확실성 등 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 장애 요인을 안고 있습니다. 특히, 맹지 해소 및 분묘 관련 문제 해결 없이는 정상적인 토지 이용이 어렵다는 점을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 향후 토지 이용 계획 확인 및 맹지 해소, 분묘 문제 해결 시 장기적인 가치 상승 기대.

* 넓은 면적: 1000평이 넘는 넓은 면적은 활용 방안에 따라 다양하게 검토 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 맹지, 분묘기지권 등 리스크 요인에 대한 명확한 해결 방안과 추가적인 개발 가능성, 그리고 실제 현장 조사를 통한 면밀한 검토 후에 산정되어야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.