나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [7] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1400 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

자연림 상태이며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경107005 (7)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1400

* 용도: 임야

* 감정가: 2,951,600원

* 토지면적: 314.00㎡ (약 95.0평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장OO

2. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 해당 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 접근성:

* 본건은 지적도상 맹지입니다.

* 일부 토지(기호 11, 21, 29)의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을10: 2013-12-26 접수 근저당권 (채권자: 최창호, 권리금액: 2,700,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 위 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 기타 등기사항:

* 갑5: 2015-11-03 접수 소유권이전청구권가등기 (권리자: 산들애농업회사법인주식회사)

* 갑14: 2019-10-10 접수 소유권이전담보가등기 (권리자: 김종곤)

* 등기부채권 총액: 2,700,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 임야로서, 주변에 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 현재 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

* 주거 지역 및 농경지가 주를 이루는 지역 특성상, 상업적 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 본건 물건 자체 주변의 구체적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 주택가 및 농경지와의 연계성을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 및 현황:

* 본건 토지는 대부분 자연림 상태이며, 다수의 급경사지 토지를 포함하고 있어 실제 이용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 지적도상 맹지이므로 도로 접근성에 근본적인 제약이 있습니다.

* 분묘기지권:

* 물건지 일부(기호 1, 2, 18, 21) 지상 및 경계 부근에 육안으로 관측되는 분묘가 소재합니다.

* 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분묘 이장, 토지 이용 등에 있어 분쟁 소지가 있습니다.

* 기타:

* 기호 14 경계 부근에 소형 관정 1기가 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 혐오시설 관련:

* 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 임야로, 사건번호는 마산지원 2024타경107005 (7)입니다.

* 총 토지 면적은 314.00㎡ (약 95.0평)이며, 감정가는 2,951,600원입니다.

* 주변 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 자체는 지적도상 맹지이고 대부분 급경사지의 자연림 상태로 되어 있어 실제 이용 및 개발에 제약이 큽니다.

* 특히, 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부가 불분명하고, 이로 인한 잠재적 리스크가 상당합니다.

* 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전담보가등기 등 특이사항이 있으나, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 314㎡ 임야에 대한 감정가가 2,951,600원으로, 토지 면적 대비 감정가가 낮은 편입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발 등으로 토지 이용 가치가 상승할 잠재력은 있습니다. (단, 현재의 물리적, 법적 제약을 고려해야 함)

9. 예상 입찰가

* 본건 물건은 맹지, 급경사, 자연림 상태, 불분명한 분묘기지권 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰 참여 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 면적 대비 감정가는 낮으나, 실제 이용 및 개발 가능성, 추가적인 권리 관계(예: 가등기권자와의 관계) 등을 종합적으로 고려하여 최저입찰가격을 기준으로 면밀한 분석 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 토지의 정확한 현황을 파악하고, 관련 법규 및 인허가 가능성을 검토하는 것이 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.