나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산101 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-자연림 상태이며, 지적도상 맹지임.
-지상에 분묘가 소재하며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2024타경107005 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산101

용도: 임야

감정가: 472,910,724원

토지면적: 61,242.00㎡ (약 18,530.6평)

토지지분: 61,242㎡ (약 18,530.6평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 지적도상 맹지이며, 자연림 상태의 급경사지 및 완경사지 토지입니다. 일부 제방, 유지, 묵전, 주거나지 및 일부 도로로 이용 중인 부분도 있습니다. 토지이용계획 및 제한상태에 대한 상세 내용은 별첨 '토지이용계획확인서'를 참고해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건이 소재하는 지역 내 대중교통 등의 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상 맹지이며, 일부 필지의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 최창호 명의의 근저당권(2013-12-26) 외 다수의 근저당, 가등기, 가처분 등이 등기되어 있으나, 대부분 '말소' 처리 예정이거나 이미 말소되었습니다. 하지만 '산들애농업회사법인주식회사' 명의의 소유권이전청구권가등기(2015-11-03)와 '김종곤' 명의의 소유권이전담보가등기(2019-10-10)는 말소되지 않은 상태로 확인됩니다. 임의경매개시결정(2024타경107005)은 장상남 명의로 등기되어 있으며, 이는 본 경매 절차의 근거가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가 요약 및 등기부 현황상 인수되는 특별한 권리(보증금 있는 임차인 등)는 파악되지 않았습니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소 예정 권리

근저당권, 근저당권 일부 이전, 근저당권부채권 질권 설정, 근저당권부채권 가압류, 근저당권부채권 압류, 소유권이전담보가등기(을10-1-1 ~ 을10-1-5, 을10-8), 가처분(갑19) 등 대부분의 권리가 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

물건지 주변은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 개발이 활발한 상업지구와는 거리가 있습니다. 구체적인 상권 정보는 제공되지 않았습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

현 상태에서는 주변 개발 계획이나 잠재적 상권 형성 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 삼계근린공원이 위치하여 녹지 및 여가 활동 공간을 제공합니다. 또한, 창원삼계요양원, 마산노인전문요양원 등이 인근 지역에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

토지 상에 분묘가 소재하며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 이는 권리관계 및 향후 토지 이용에 잠재적 제약을 줄 수 있습니다. 감정평가액은 이를 감안하여 산정되었습니다.

6.2. 맹지

지적도상 맹지이므로, 토지 진출입을 위한 별도의 통행권 확보 또는 인접 토지 매입 등 해결 방안이 필요합니다.

6.3. 자연림 및 경사도

대상 토지는 자연림 상태이며, 급경사지 및 완경사지가 많아 개발 시 공사 비용이 증가할 수 있습니다.

6.4. 미확인 분묘

육안으로 관측하기 어려운 분묘의 존재 가능성이 있어, 추가적인 조사가 필요합니다.

6.5. 가등기 권리

소유권이전청구권가등기 및 소유권이전담보가등기가 말소되지 않은 상태로 존재하여, 경매 낙찰 후 권리 관계 변동 가능성을 배제할 수 없습니다. 해당 가등기의 처리 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.6. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 대규모 산업단지나 유해시설로 분류될 만한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장)에 대한 논의가 있으며, 이는 광범위한 지역 계획과 관련될 수 있으므로, 해당 물건지 자체에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 임야로, 넓은 면적을 보유하고 있으나 지적도상 맹지이고 자연림 및 급경사지 상태로 개발에 제약이 따릅니다. 특히 분묘기지권의 불분명한 성립 여부와 미처리된 가등기 권리가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 주택이 혼재되어 있으며, 생활 편의 시설보다는 자연 환경에 더 가까운 입지입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 면적

6만 평이 넘는 넓은 임야로서, 향후 토지 이용 계획에 따라 다양한 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 자연 환경

산림 지역에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 산림 개발이나 휴양 시설 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 472,910,724원이나, 맹지, 분묘기지권 불분명, 미정리 가등기 등 다수의 리스크 요소를 감안해야 합니다. 따라서, 현장 조사, 주변 시세 파악, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계 및 개발 가능성을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 성향과 목표 수익률에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.