나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [4] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산115 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

자연림 상태이며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경107005 (4)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 산115

용도: 임야

감정가: 5,161,000원

토지면적: 397.00㎡ (약 119.9평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OO

2. 입지조건

주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 물건이 소재하는 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 물건지의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재하나, 접근성 확보에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을10 (2013-12-26, 근저당권, 최창호)

주요 권리 내역:

* 근저당권 (2013-12-26, 최창호, 2,700,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기 (2015-11-03, 산들애농업회사법인주식회사) - 말소

* 소유권이전담보가등기 (2019-10-10, 김종곤) - 말소

* 임의경매 (2024-11-28, 장상남) - 말소

* 압류 (2025-02-19, 마산세무서장) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 확인된 바 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현황 조사 시 별도 임차인이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 주택이 분포하는 전원 또는 농촌 지역의 성격을 띕니다.

상권 발달 정도: 상업 시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 해당 지역은 주로 농경지와 자연림으로 이루어져 있으며, 인근에 소규모 주거 단지가 분포하는 것으로 조사되었습니다. 주변에 대규모 공장이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 삼계근린공원과 같은 휴식 공간이 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설: 도보 접근 가능한 대형 편의시설은 드물 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지로, 차량 및 보행자 접근이 어렵습니다. 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

분묘기지권: 물건지 내·외곽에 육안으로 관측되는 분묘가 소재하며, 육안 관측이 어려운 분묘가 존재할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

지형 및 이용상태: 대부분 급경사지의 자연림 상태로, 토지 활용에 제약이 따릅니다. 일부 토지는 제방, 주거나지, 유지, 묵전 등으로 이용되고 있으나, 이는 공부상 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

이용 제한: 토지이용계획 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건 임야는 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 소재하고 있으며, 감정가는 5,161,000원입니다. 총 면적은 397.00㎡(약 119.9평)입니다.

물건지의 가장 큰 특징은 지적도상 맹지라는 점과 대부분 급경사의 자연림 상태라는 점입니다. 이는 토지 활용에 있어 심각한 제약을 초래합니다. 또한, 분묘 존재 가능성과 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점은 잠재적 분쟁 요소로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 토지 자체의 물리적 가치 외에 맹지 해소 방안, 분묘 문제 해결 방안 등을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 행정 절차를 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가를 고려한 투자 기회: 높은 리스크 요인에도 불구하고, 향후 맹지 해소 및 토지 이용에 대한 긍정적 변화가 발생할 경우 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

장기적인 관점에서의 접근: 즉각적인 활용보다는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 또는 개발 가능성을 염두에 둔 투자 전략이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,161,000원

본 건은 맹지, 급경사, 분묘기지권 성립 여부 불분명 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 매우 보수적인 접근이 요구됩니다. 구체적인 입찰가는 향후 맹지 해소 가능성, 분묘 관련 협의 비용, 토지 개발 규제 완화 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.