나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107005 [9] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1406 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4,8,9,16-18,20,21,25,26: 부정형,급경사지 토지로 자연림상태임.
기호 5,6,13-15,19,23,24,27,34: 부정형,완경사지 토지로 자연림상태임.
기호 7: 장방형,급경사지 토지로 자연림 상태임.
기호 10,12,30,31: 부정형, 완경사지 토지로 제방으로 이용중임.
기호 11,29: 부정형, 완경사지 토지로 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.
기호 22,32,33: 부정형, 완경사지 토지로 유지로 이용중임.
기호 28: 부정형, 완경사지 토지로 묵전상태임.

인접 도로상태

기호 1-34: 공히 지적도상 맹지이며, 기호 11,21,29의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

별첨"토지이용계획확인서"를 참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호 1, 2, 18, 21의 지상 및 경계부근에는 육안으로 관측되는 분묘가 소재함.
- 본건 토지 기호 14의 경계부근에는 소형관정 1기가 소재하는 것으로 조사됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-자연림 상태이며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본정보

4.

* 사건번호: 마산지원 2024타경107005 (9)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1406

* 용도: 임야

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 장OO

5. 1.2. 면적 및 감정가

6.

* 토지면적: 486.00㎡ (약 147.05평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정가: 4,568,400원

7. 1.3. 매각 대상 및 방법

8.

* 매각 대상: 토지 매각

* 매각 방법: 일괄 매각 (토지만)

9. 2.입지조건

10.

11. 2.1. 위치 및 주변 환경

12.

* 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치합니다.

* 주위 환경은 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성되어 있으며, 인근에 삼계공원이 소재합니다.

13. 2.2. 교통 상황

14.

* 대상 물건 소재 지역 내 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

15. 2.3. 토지 형태 및 이용 상태

16.

* 토지는 부정형, 장방형 등 다양한 형태로 구성되어 있으며, 대부분 급경사지 또는 완경사지의 자연림 상태입니다.

* 일부 토지는 제방, 주거나지, 일부 도로, 유지, 묵전 상태로 이용되고 있습니다.

17. 2.4. 도로 접근성

18.

* 지적도상 맹지입니다.

* 인접 도로 상태: 기호 1-34 토지는 모두 지적도상 맹지이며, 일부 토지(기호 11, 21, 29)의 남측으로 폭 약 2-3미터의 비포장 및 일부 포장된 도로가 소재합니다.

19. 3.권리분석

20.

21. 3.1. 말소 기준 권리

22.

* 말소 기준 권리는 2013년 12월 26일 접수된 최창호 소유의 근저당권(을10)입니다.

23. 3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

24.

* 제시된 정보에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

25. 3.3. 인수되는 권리 및 기타 권리 사항

26.

* 산들애농업회사법인주식회사의 소유권이전청구권가등기(갑5)와 김종곤의 소유권이전담보가등기(갑14)는 말소기준권리보다 후순위로, 통상적으로 경매 절차에서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 가등기의 성격 및 후속 절차에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

27. 3.4. 임차인 현황

28.

* 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

29. 4.상권분석

30.

31. 4.1. 주변 입지

32.

* 해당 물건은 창원시 마산회원구 내서읍의 임야 지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변이 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 있으며, 지역 내 대규모 개발보다는 전원 생활 또는 농업 활동과 연관된 입지 특성을 보입니다.

33. 5.생활정보

34.

35. 5.1. 편의시설 및 기반시설

36.

* 인근 주택 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 수 있으나, 구체적인 접근성은 본 물건지의 도로 접근성(맹지)과 연관되어 제한적일 수 있습니다.

* 대중교통 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

37. 6.잠재적 리스크

38.

39. 6.1. 맹지 및 접근성 문제

40.

* 지적도상 맹지이므로 차량 및 보행자 접근에 어려움이 있을 수 있습니다. 일부 도로가 인접해 있으나, 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

41. 6.2. 분묘 관련 문제

42.

* 자연림 상태이며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 소재할 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분묘 이장 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

43. 6.3. 토지 이용 제한

44.

* 급경사지와 자연림 상태로, 토지 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 창원시 토지이용계획상 '계획관리지역' 등으로 지정될 경우 개발 가능성이 있으나, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

45. 6.4. 혐오시설 및 환경 관련

46.

* 현재 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과에서 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 그러나 창원시 전반적으로 웅남동 등에 폐기물 처리 시설, 소각장 등이 위치한 지역이 있으며, 마산회원구 내서읍 인근에는 요양원 등 시설이 있어 지역 환경을 고려한 판단이 필요합니다.

47. 6.5. 임대 관계

48.

* 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 임차인 관련 문제가 있을 수 있습니다 (단, 인수 보증금은 0원).

49. 7.종합 의견

50.

51.

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 임야로, 감정가는 4,568,400원입니다.

* 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 주요 리스크 요인으로는 지적도상 맹지, 자연림 및 급경사지 상태, 분묘기지권 성립 여부 불분명 등이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 '계획관리지역' 등으로 지정될 경우 개발 가능성이 있으나, 상세한 토지 이용 계획 및 제한 상태 확인이 필수적입니다.

* 가등기 등 권리 관계에 대한 정확한 분석 및 소멸 여부 확인이 중요합니다.

52. 8.투자 포인트

53.

54. 8.1. 지리적 잠재력

55.

* 창원시 내서읍 지역은 지속적인 도시 발전 및 인프라 개선이 이루어지고 있는 지역입니다. 향후 지역 개발 계획 및 토지 이용 계획 변경에 따라 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

56. 8.2. 저평가 가능성

57.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 권리 관계 등 리스크 해소 및 개발 가능성 타진 시 합리적인 가격으로 투자가 가능할 수 있습니다.

58. 9.예상 입찰가

59.

60.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(4,568,400원)를 기준으로 하되, 제시된 권리 관계, 맹지, 분묘 및 토지 이용 제한 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율, 해당 지역의 토지 개발 계획 등을 추가적으로 심층 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.