나이스옥션 법원경매 마산 2025타경88 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 370 성원빌딩 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '중흥S클래스 프라디움1차아파트' 남동측 인근에 위치하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 6층 건물로서
외벽 : 복합판넬, 화강석 등 마감,
내벽 및 천정 : 모르타르위 페인팅, 텍스 등 마감,
바닥 : 데코타일 등 마감 등,
창호 : 새시조창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(의원)이나, 기호 1) 501호는 서버실 등, 기호 2) 502호와 기호 3) 503호는 사무실 등으로 되어 있음.

설비내역

일부에 시스템냉난방설비 되어 있으며, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 3면이 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

본건 기호 1) 501호는 컴퓨터 서버실로 이용중이고, 기호 2) 502호와 기호 3) 503호는 집합건축물대장상 건축물현황도와 달리 구분 이용중으로서 경매참여시 재확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고 사항은 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-공부상 근린생활시설(의원)이나, 사무실 등으로 이용 중임.
-내부에 이동 및 철거가 용이한 집기, 비품 등이 소재하며, 이는 매각 대상이 아님.
-집합건축물대장상 건축물현황도와 달리 구분 이용 중임. 현황조사서에 의하면, 목록2.가 목록3.의 일부를 점유하여 경계벽체가 설치되어 있는 것으로 보이며, 목록3.의 일부는 목록2.의 출입문을 통해 출입이 가능하게 되어 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경88 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 370 성원빌딩 5층502호 (총 3개 호실 매각 대상)

용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설(의원), 실제 사무실 등으로 이용 중)

감정가: 588,000,000원

토지 면적: 70.17㎡ (약 21.23평)

토지 지분: 70.1719㎡ (약 21.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 245.55㎡ (약 74.28평)

건물 지분: 245.54829999999998㎡ (약 74.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새고성농업협동조합 (말소기준권리)

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 6층 건물

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구

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입지조건

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입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '중흥S클래스 프라디움1차아파트' 남동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 소재 부지는 3면이 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

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권리분석

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권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 새고성농업협동조합 근저당 (2020.01.17. 접수, 채권최고액 930,000,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당보다 늦게 등기된 압류(국민건강보험공단, 창원시, 마산세무서장) 및 임의경매개시결정(새고성농업협동조합) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 명시된 바 없으나, 실제 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 930,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2022.01.13.

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요

* 임차인: 안 (상호:하이파이)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2023.08.21.

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요

* 임차인: 하나로씨앤에스(주)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2023.04.03.

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

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상권분석

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상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지 인근에 위치하여 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있는 위치입니다.

* 업종 및 이용 현황: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 실제로는 사무실 등으로 복합적으로 이용 중입니다. 이는 향후 업종 변경 또는 활용에 유연성을 줄 수 있습니다.

* 건물 특성: 집합건축물대장상의 현황도와 달리 실제 이용 상태에서 구분 소유 및 내부 구조 변경이 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 상권 활용의 잠재력과 함께 주의가 필요한 부분입니다.

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생활정보

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생활정보

* 교육 시설: 인근에 현동초등학교, 구산중학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주요 시설: 현동주민센터가 가까이 위치하며, 지역 내에는 덕동공영차고지가 있습니다.

* 자연 및 여가: 주변에 예곡마을 산수유길, 덕동 동백벚꽃길, 현동 유수지, 유아숲체험장 등 다양한 자연 친화적인 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 장수암과 같은 오션뷰 사찰도 인근에 있습니다.

* 편의 시설: 지역 내 로컬 식당 및 카페 등 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 산업 시설: 경남지능형홈산업 도시첨단산업단지 및 덴소코리아 일렉트로닉스 등이 위치하고 있습니다.

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잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 임차인 명도: 현재 대항력 없는 임차인 3명이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 구조 변경 및 이용 현황 차이: 공부상 건축물현황도와 달리 내부적으로 구분되어 이용 중이며, 경계벽체가 설치되고 타 호실의 출입문으로 이용되는 등 복합적인 내부 상태는 명확한 확인과 함께 법률적 검토가 필요합니다. 이로 인해 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 이동 및 철거 용이 집기 비품: 매각 대상에 포함되지 않는 집기, 비품 등의 처리를 위해 명도 시점에 임차인과의 협의가 필요합니다.

* 인근 환경 시설: 인근 덕동동에 하수종말처리장과 폐기물 매립장이 위치하고 있어, 환경적 민감도가 있는 경우 유의해야 할 사항입니다. 또한, 창원시 마산합포구 내 다른 지역에서 의료폐기물 소각장 건립 추진 사례가 있어, 지역 전반의 환경 이슈에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

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종합 의견

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종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 현동에 위치한 상가 건물로서, 아파트 단지 인근에 자리하여 상권 형성의 잠재력이 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인들은 대항력이 없어 명도 관련 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

하지만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 특히 여러 호실이 구분되어 복합적으로 이용 중인 내부 상태는 현장 조사를 통한 정밀한 파악과 함께 명확한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 인근 지역의 환경 시설 존재는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

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투자 포인트

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투자 포인트

* 입지: 대규모 아파트 단지 인근으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 활용성: 공부상 용도 변경 가능성 또는 현재의 사무실 등 다용도 활용을 통해 다양한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 복잡한 권리 관계 및 현황으로 인해 시장에서 간과될 수 있는 물건으로, 철저한 분석을 통해 시세 대비 저평가 매물로 확보할 가능성이 있습니다.

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예상 입찰가

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예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액 588,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없고 권리상 인수되는 채무가 없다는 점을 고려해야 합니다.

다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항들이 종합적으로 분석되어야 합니다.

* 현장 조사를 통한 실제 이용 상태 및 내부 수리 필요성 파악

* 각 호실별 명확한 분리 및 원상복구 비용 산출

* 임차인 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용

* 인근 지역 유사 물건의 시세 조사 및 임대 수익률 분석

* 향후 지역 개발 계획 및 잠재적 가치 평가

위 분석을 바탕으로 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용 및 기대 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.