나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20075 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 496 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 '대티마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 취락가, 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 평탄하고 지반 및 토질은 보통이며, 휴경지상태임.

인접 도로상태

본건 일단의 토지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 의견서 3페이지 ‘7. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-공부상 지목 ‘답’이나, 현황 일부 ‘성토’되어 휴경지 상태임.
-감정평가서에 의하면 창원시 마산합포구청으로부터 공장설립신설승인(경제교통과 등 탐문)을 득한 것으로 조사되는 바, 입찰 시 농지전용, 개발행위취득, 건축허가 여부 및 승인내용의 승계, 취소 등에 대하여 재확인 요함.
-농지전용협의{농지전용협의대장상 사업시행자: 황○인(찬인산업), 전용목적: 공장시설[제조업소(금속골조 구조재 제조업) 건립], 전용예정시기: 착공 2023.12.01. 준공 204.10.30.}가 완료된 건이 있고, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다는 진북면사무소의 사실조회회신 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 토지 기본 정보

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 496

* 지목: 답

* 토지면적: 3146.00㎡ (약 951.7평)

* 현황: 공부상 지목은 ‘답’이나, 현황 일부 ‘성토’되어 휴경지 상태임.

1.2. 건물 기본 정보

* 건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

* 총 감정가: 935,462,000원

1.4. 경매 기본 정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20075 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO (진주중앙신용협동조합)

* 매각 대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 '대티마을' 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 취락가, 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 접근성

* 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

* 도로: 본건 일단의 토지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 8월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권금액 780,000,000원)임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 2020년 12월 4일 접수된 지상권 설정 등기(을구 순위 4번, 진주중앙신용협동조합)가 존재하나, 해당 지상권자에 대한 말소 동의서가 제출되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (단, 이는 최종 법원 결정에 따름)

3.3. 기타 권리사항

* 경매개시결정등기(을구 순위 2번, 진주중앙신용협동조합)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액은 780,000,000원임.

3.4. 임차인 현황

* 제공된 정보에 임차인 현황은 기재되어 있지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당함.

4.2. 개발 및 전용 현황

* 공부상 지목은 ‘답’이나, 현황은 일부 성토되어 휴경지 상태임.

* 창원시 마산합포구청으로부터 공장설립신설 승인(경제교통과 등 탐문)을 득한 것으로 조사됨.

* 농지전용협의가 완료되었으며, 사업시행자는 황○인(찬인산업)이고 전용목적은 공장시설(금속골조 구조재 제조업) 건립임. 전용 예정 시기는 2023년 12월 1일부터 2043년 10월 30일까지임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건은 농경지, 중소규모 공장, 취락 등이 혼재된 지역으로, 인근 마을을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 및 전용

* 본건 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요함. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 함.

6.2. 현황과 공부상 지목의 차이

* 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 성토되어 휴경지 상태이므로, 농지 전용 및 개발 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 개발 승인 및 허가 재확인 필요성

* 창원시 마산합포구청으로부터 공장설립신설 승인을 득한 것으로 조사되었으나, 입찰 시 농지전용, 개발행위 취득, 건축 허가 여부 및 승인 내용의 승계, 취소 등에 대하여 반드시 재확인해야 함.

6.4. 지상권 관련 사항

* 등기부상 지상권 설정 등기가 존재하며, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 지상권자에 의한 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 최종 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구에 위치한 토지로, 농지이면서도 공장 설립 승인 및 농지전용협의가 완료되어 개발 잠재력이 있는 물건임. 차량 접근성이 양호하며 기본적인 도로망을 갖추고 있음. 다만, 농지취득자격증명 발급 요건, 공부상 지목과 현황의 차이, 개발 승인 및 허가 사항의 승계 가능성 등 복합적인 검토가 필요한 물건임.

8. 투자 포인트

* 공장 설립 관련 행정 절차(승인, 협의)가 상당 부분 진행되어 있어, 신속한 개발이 가능할 수 있음.

* 산업단지 또는 공장 밀집 지역 인근에 위치할 경우, 입지적 가치가 높을 수 있음.

* 매력적인 감정가 대비 실제 시장 가치에 대한 면밀한 분석을 통해 저평가된 물건을 발굴할 기회.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 향후 개발 가능성 및 예상되는 개발 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필수적임. 감정가는 935,462,000원이지만, 이는 참고용이며 실제 낙찰가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있음. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가와 시장 가치를 기준으로 최적의 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.