나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경1470 [1] 경기도 양주시 유양동 583-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 유양동에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형으로 주거용 및 창고용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

개발제한구역 등임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 사진용지 등 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
2. 지상건물 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경1470 (1)

소재지: 경기도 양주시 유양동 583-8

용도: 대지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 512.00㎡ (약 154.88평)

토지지분: 365.7216㎡ (약 110.64평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 233,688,690원

매각에서 제외되는 건물을 감안한 토지 가격: 163,582,080원

1.3. 매각 대상 및 특징

매각대상: 토지일부지분매각 (전체 토지 면적 중 365.7216㎡ 지분)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 건물매각제외

주의사항: 1. 지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능. 2. 지상 건물 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 유양동에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로 상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 개발제한구역에 해당함. 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산 방지와 자연환경 보전을 위하여 지정되며, 건축물의 건축 및 용도 변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등이 원칙적으로 제한됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

* 갑1: 소유권이전 (1990-12-14) - 김정환

* 갑2: 소유권이전 (2019-06-07) - 김순자 외 1명 (상속)

* 을1: 근저당 (2019-07-02) - 김명숙 (말소기준권리, 52,500,000원)

* 을2: 근저당 (2020-03-23) - 김명숙 (15,000,000원)

* 갑3: 가압류 (2023-05-22) - 서민금융진흥원 (6,105,023원)

* 갑4: 가압류 (2023-06-14) - 웰컴저축은행주식회사 (22,737,903원)

* 갑5: 가압류 (2023-11-07) - 주식회사국민행복기금 (10,171,270원)

* 갑6: 임의경매 (2024-03-11) - 김명숙 (11,656,986원)

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2019-07-02 접수의 을1 근저당 (김명숙)

등기부채권 총액: 106,514,196원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (성립 여부 불명)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주위가 공장 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 상권과는 차이가 있으며, 공업지대 특성을 가짐.

4.2. 주변 시설 (검색 결과 반영)

해당 지역은 공업지대 특성을 가지며, 주변에 다양한 규모의 공장들이 분포하고 있습니다. 이는 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향을 줄 수 있습니다. 양주 지역 내 하천 오염 사례도 보고된 바 있어, 환경적 측면에서 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다. 구체적인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 공장 밀집 지역의 특성상 잠재적인 환경 영향을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능하나, 대중교통 접근성은 높지 않을 수 있습니다.

자가용 이용 시 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

5.2. 주변 편의 시설 (검색 결과 반영)

공업지대 특성상, 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집해 있지는 않을 것으로 예상됩니다. 필요한 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 다른 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자와의 공동 소유 관계에서 발생하는 협상 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고 관련

공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 낙찰 후 공유자의 우선매수 신고로 인해 입찰이 무효가 될 가능성이 있습니다.

6.3. 법정지상권 관련

지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다. 법정지상권은 토지에 저당권이 설정될 당시 건물과 토지의 소유자가 동일하였고, 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 성립하는 권리입니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 방해할 수 없으며, 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래합니다.

6.4. 건물 매각 제외 관련

토지 상의 건물이 매각 대상에서 제외되었으므로, 해당 건물과의 관계 설정(철거, 사용 협의 등)이 필요합니다. 이는 토지 활용에 있어 추가적인 비용이나 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.5. 개발제한구역 관련

본 건은 개발제한구역(그린벨트)에 해당합니다. 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물 설치, 토지 형질 변경 등 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

6.6. 지역 환경 관련

주변이 공장 지대라는 점은 소음, 분진, 교통 체증 등의 환경적 영향을 받을 수 있으며, 이는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 유양동 소재 대지 지분 매각 건으로, 감정가는 233,688,690원이지만, 매각에서 제외되는 건물을 감안한 토지 가격은 163,582,080원입니다. 매각 대상인 토지 지분(365.7216㎡)의 추정 가치는 약 116,856,730원입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김 입니다.

주요 특징으로는 토지 일부 지분만 매각된다는 점, 지상 건물은 매각에서 제외된다는 점, 그리고 법정지상권 성립 여부가 불명확하고 개발제한구역에 해당한다는 점입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성도 존재합니다. 이러한 여러 요인으로 인해 본 물건은 권리 분석 및 잠재적 리스크 파악이 매우 중요하며, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 일부 지분으로, 향후 공유자와의 협의를 통해 전체 소유권 확보 또는 특정 용도로 개발 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 법정지상권 문제가 명확히 해결되거나, 건물 매각 제외 조치로 인해 토지 이용에 큰 제약이 없을 경우, 개발제한구역 해제 등 정책 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 상당한 리스크를 내포하고 있어, 신중한 접근 시 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 매각에서 제외되는 건물을 감안한 전체 토지 가격은 163,582,080원이며, 매각 대상인 토지 지분(365.7216㎡)의 추정 가치는 약 116,856,730원입니다.

총 채권액은 106,514,196원입니다.

지분 매각, 불명확한 법정지상권, 건물 매각 제외, 개발제한구역 지정 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 낙찰가율은 감정가의 60~70% 수준에서 결정될 수 있으나, 이는 투자자의 위험 선호도 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 보수적인 시각에서 약 81,800,000원 ~ 93,500,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.