나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91701 [1] 경기도 동두천시 송내동 150-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 동두천시 송내동 소재 "안골마을회관" 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지(전,답), 임야 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근은 용이하며 인근에 마을버스정류장이 소재하나 배차 간격으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1) 대체로 사다리형, 지반은 평탄한 단독주택 건부지임.
기호 3) 대체로 사다리형, 지반은 평탄한 도로임.
기호 4) 삼각형, 지반은 평탄한 도로임.
기호 5) 대체로 사다리형, 지반은 평탄한 근린생활시설용 건부지임.

인접 도로상태

기호 1) 동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 콘트리트 포장도로(기호 4)에 접함.
기호 3), 기호 4) 노폭 약 6미터 시멘트 콘트리트 포장도로임.
기호 5) 북측으로 노폭 약 6미터 시멘트 콘트리트 포장도로(기호 4)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 기호 4), 기호 5) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m이내 - 일부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률, 소하천 예정지(2021-03-15)<소하천정비법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 일반목구조 경사지붕 단층으로
사용승인일;2022.11.17
외벽;세라믹판넬 붙임 등
내벽;벽지마감, 타일마감 등
창호;프라스틱샤시창으로 탐문조사됨.
기호 6)일반목구조 경사지붕 단층으로
사용승인일;2023.01.31
외벽;세라믹판넬 붙임 등
내벽;벽지마감, 타일마감 등
창호;프라스틱샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

기호 2) 단독주택(상세는 건물개황도 참조)으로 이용중임.
기호 6) 제2종근린생활시설(상세는 건물개황도 참조)이나 평가사례 및 별첨 사진용지와 같이 전원주택으로 방매중인 단독주택 형태로 조사됨.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

기호 ㄱ) - 기호 ㅂ) 참조.

공부와의 차이

기호 2) 제시목록상 제2종근린생활시설(사무소)이나 일반건축물대장등본상 단독주택임.
기호 2) 제시목록상 150-3, 151-7 지상이나 합병으로 인하여 150-3 지상에 소재함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경91701 (1)

소재지: 경기도 동두천시 송내동 150-3

토지면적: 1515.00㎡ (약 458.34평)

토지지분: 1391.679㎡ (약 421.07평)

건물면적: 197.71㎡ (약 59.83평)

건물지분: 197.71㎡ (약 59.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 166.70㎡

감정가: 965,770,890원 (9억 6천 5백 7십 7만 8천 9백 9십 원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "안골마을회관" 북서쪽 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이한 편입니다. 다만, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 배차 간격이 다소 불규칙하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 기호 1) 토지: 대체로 사다리형이며, 지반은 평탄한 단독주택 건부지입니다. 동측으로 노폭 약 6미터의 시멘트 콘크리트 포장도로(기호 4)에 접해 있습니다.

* 기호 3) 토지: 대체로 사다리형이며, 지반은 평탄한 도로입니다. 노폭 약 6미터의 시멘트 콘크리트 포장도로입니다.

* 기호 4) 토지: 삼각형이며, 지반은 평탄한 도로입니다. 노폭 약 6미터의 시멘트 콘크리트 포장도로입니다.

* 기호 5) 토지: 대체로 사다리형이며, 지반은 평탄한 근린생활시설용 건부지입니다. 북측으로 노폭 약 6미터의 시멘트 콘크리트 포장도로(기호 4)에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1), 기호 4), 기호 5) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 일부 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

* 기호 3) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 일부 제한), 배출시설설치제한지역, 소하천 예정지, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 김봉수 (2003-09-29), 김영숙 (2004-10-06), 주성 (2022-01-18, 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022-01-18, 426,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 의정부신용협동조합 (2024-06-19, 300,000,000원)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024-12-10, 708,802,011원, 본건 경매개시결정)

* 가압류: 삼성카드 (2024-12-18, 6,948,835원)

* 토지 등기부채권 총액: 1,032,948,835원 (약 10억 3천 2백 9십 4만 8천 8백 3십 5원)

3.2. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 주성 (2023-02-10)

* 가압류: 의정부신용협동조합 (2024-06-19, 300,000,000원)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024-12-10, 708,802,011원, 본건 경매개시결정)

* 건물 등기부채권 총액: 1,026,000,000원 (약 10억 2천 6백만 원)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: (구체적인 내용이 명시되지 않아 확인 필요)

* 물건명세서 작성일: 2026년 3월 17일

4. 상권분석

본건은 주거지 및 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 인근에 "안골마을회관"이 소재합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 및 주택 위주의 지역으로 파악됩니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편한 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 교통: 자가용 이용 시 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

* 편의시설: 인근 마을회관 외 별도 대규모 편의시설에 대한 정보는 부족합니다. 차량 이동 시 동두천 시내의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 토지 및 건물에 대한 등기부채권 총액이 약 20억 5천만 원에 달하여, 감정가(약 9억 6천만 원)를 훨씬 초과합니다. 이는 채무 불이행으로 인한 임의경매로, 낙찰 후 잔여 채무에 대한 추가적인 법적 문제 발생 가능성은 낮으나, 채권액이 매우 높아 시세 대비 높은 가격으로 낙찰될 경우 위험이 따를 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도 불일치 및 신축

* 건물(2)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 단독주택으로 이용 중이며 2022년 11월 17일에 사용 승인되었습니다.

* 건물(6)은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되었으나, 단독주택 형태로 이용 중이며 2023년 1월 31일에 사용 승인되었습니다.

* 건축물 대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 및 합병으로 인한 주소 표기 변경 사항이 존재합니다. 신축 건물(2022, 2023년 사용승인)이라는 점은 긍정적이나, 용도 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 대중교통 불편

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 편의성은 다소 떨어집니다.

6.5. 시세 대비 감정가

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 2월)에 따르면, 인근 필타운하우스(연립, 2011년식, 전용 110.9㎡)가 240,000,000원에, 로얄하우스(다세대, 2013년식, 전용 53.38㎡)가 95,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가(약 9억 6천 5백만 원)와 비교할 때, 제공된 유사 물건들의 시세가 현저히 낮습니다. 이는 본건 토지의 넓은 면적(1515㎡)이나 신축 건물 가치가 반영된 감정가일 수 있으나, 실제 거래 시장과의 괴리가 상당할 수 있음을 시사합니다.

6.6. 혐오시설 여부

* 본건 소재지 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 관련 인허가 및 토지이용계획을 추가적으로 확인하여 잠재적 리스크를 점검할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 동두천시 송내동에 위치한 단독주택으로, 대규모 토지(1515.00㎡)와 비교적 최근에 신축된 건물(2022, 2023년 사용승인)을 포함하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하며, 주변 유사 부동산의 시세와 감정가 간의 큰 괴리가 존재하는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 토지 이용 제한 사항 및 대중교통 불편성도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1515.00㎡ (약 458.34평)의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년, 2023년에 사용 승인된 건물은 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 수리 비용을 절감할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 토지 이용 제한 완화 또는 인허가 검토를 통해 추가 개발 가능성을 모색할 수 있습니다. (단, 이는 매우 불확실한 부분입니다.)

9. 예상 입찰가

본건은 감정가(965,770,890원) 대비 주변 시세 정보에서 큰 차이를 보이고 있으며, 총 채무액이 감정가를 상회하는 상황입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 시세 및 리스크를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

제공된 주변 매매 정보를 바탕으로 건물 면적당 시세를 추정하면, 건물 가치는 약 3억 5천만 원 ~ 4억 2천만 원 수준으로 볼 수 있습니다. 여기에 토지 가치를 보수적으로 산정(예: ㎡당 20~30만 원)하면 토지 가치는 약 3억 원 ~ 4억 5천만 원 수준이 될 수 있습니다. 이를 종합하면 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

매우 신중한 접근이 요구되며, 총 채무액 및 제반 비용(명도, 수리, 세금 등)을 고려하여 예상 수익률을 산출해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 6억 5천만 원 ~ 7억 5천만 원 범위로 제안하며, 이는 감정가의 약 67% ~ 78% 수준입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 법규, 주변 시세 변동 등을 추가로 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.