나이스옥션 법원경매 부천 2024타경45687 [2] 경기도 김포시 월곶면 포내리 187-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2024.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "통진휴게소" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 동류형의 소규모 공장, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 "김포대로" 로변에 버스정류장이 소재하고
있는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 유사사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중이고,
기호(5) 토지는 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중이며,
기호(8,9) 토지는 부정형 토지로서, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,5) 토지는 북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(8) 토지)에
접하며, 기호(8,9) 토지는 자체가 도로로서 북동측 인근의 "김포대로(48호국도)"와
연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할
지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.


기호(5) 토지: 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할
지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(포내천)<하천법>임.

기호(8) 토지: 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(9) 토지: 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(포내천)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,5) 토지상에 담장, 메쉬휀스, 옹벽 및 축대 등이 소재함.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-4) 건물
일반철골구조 또는 철골조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 마감,
창호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 2009년 07월 29일)

기호(6,7) 건물
일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 마감,
창호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 2009년 07월 29일)

이용상태

기호(2-4,6,7) 건물은 공히 공장 및 공장내 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(㉠-㉬)이 소재함. (후첨 <건물개황도> 참조)

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외건물 포함. 목록 12. 지분매각
2. 본건에 부합하는 석축, 수목(소나무, 감나무 등 수그루), 연못, 급·배수설비, 테크설비 등은 건물에 포함하여 평가 및 매각. 목록 10.토지 동측 일부는 단지내도로로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경45687 (2)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 187-18

용도: 단독주택

감정가: 623,367,200원

토지면적: 총 1207.00㎡ (약 365.12평)

토지지분: 943.0052000000001㎡ (약 285.23평)

건물면적: 총 166.10㎡ (약 50.25평)

건물지분: 166.1㎡ (약 50.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각, 제시외건물 포함. 토지 목록 12. 지분매각.

2. 본건에 부합하는 석축, 수목(소나무, 감나무 등 수그루), 연못, 급·배수설비, 테크설비 등은 건물에 포함하여 평가 및 매각. 토지 동측 일부는 단지내도로로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리에 위치하며, "통진휴게소" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공장, 창고, 농경지 및 자연림이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근 "김포대로" 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 기호(1,5)는 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로(기호 8 토지)에 접하고 있습니다. 토지 기호(8,9)는 자체 도로로서 북동측 "김포대로(48호국도)"와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 지역 및 구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

* 기호(1) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역.

* 기호(5) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하천구역(포내천).

* 기호(8) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역.

* 기호(9) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하천구역(포내천).

2.5. 건축물 정보

* 건물 구조: 일반철골구조 또는 철골조, 판넬 지붕 및 외벽, 샷시 창호의 2층 건물입니다.

* 사용승인일: 2009년 07월 29일.

* 이용상태: 건물은 공장 및 공장 내 창고 등으로 이용 중입니다.

* 건물 등기부상 용도: 단독주택으로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 45.30㎡가 존재하며, 매각에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 11월 25일 접수된 우리은행 근저당입니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,597,500,000원입니다. 이는 감정가 623,367,200원에 비해 현저히 높은 수준입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

본건에 대한 임대차 관계는 자세한 내용이 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 물건은 공장 및 창고로 이용되고 있으며, 주변은 공업, 농업, 임업 시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주변 개발 가능성

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 군사보호구역 등으로 묶여 있어 대규모 개발보다는 제한적인 개발 또는 현 상태 유지 또는 소규모 증축만이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 접근성

주요 도로인 김포대로와 연계되어 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"통진휴게소" 인근에 위치하며, 편의시설보다는 공장, 창고, 농경지 등 산업 및 자연 관련 시설이 주를 이룹니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액(1,597,500,000원)이 감정가(623,367,200원)를 훨씬 초과하여, 경매 낙찰 시 채권자들의 권리행사가 매우 강하게 이루어질 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

농림지역, 보전관리지역, 군사기지 보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법규적 제한이 존재하여, 건축이나 개발에 제약이 클 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주용도는 '단독주택'으로 되어 있으나, 실제 이용은 '공장 및 창고'로 확인되어, 향후 용도 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

6.4. 지분 매각

토지 매각 시 지분 매각으로 표기되어 있어, 토지 전체 소유권이 아닌 채무자의 지분만 매각될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 월곶면의 산업 및 농업 지역에 위치한 단독주택 겸 공장/창고 시설입니다. 높은 채무 부담과 함께 엄격한 토지 이용 제한, 건물 용도상의 잠재적 불일치 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 높은 토지 면적: 1207㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 입지 조건: 김포대로와의 연계성을 바탕으로 물류 또는 생산 시설로서의 잠재력은 고려할 수 있습니다.

* (주의) 제시외 건물 및 부합물 포함: 석축, 수목, 연못 등 부대 시설이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택으로 본건(단독주택/공장)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가 623,367,200원을 기준으로 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

엄격한 토지 이용 제한, 높은 채무 총액, 건물 용도 불일치 가능성 등을 감안할 때, 감정가의 50%~70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 310,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.