나이스옥션 법원경매 부천 2024타경45687 [1] 경기도 김포시 월곶면 포내리 168-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2024.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "통진휴게소" 남서측 인근에 위치하며,
부근은 동류형의 소규모 공장, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 "김포대로" 로변에 버스정류장이 소재하고
있는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 유사사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중이고,
기호(5) 토지는 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중이며,
기호(8,9) 토지는 부정형 토지로서, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,5) 토지는 북서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(8) 토지)에
접하며, 기호(8,9) 토지는 자체가 도로로서 북동측 인근의 "김포대로(48호국도)"와
연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할
지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.


기호(5) 토지: 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할
지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(포내천)<하천법>임.

기호(8) 토지: 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호(9) 토지: 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(포내천)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,5) 토지상에 담장, 메쉬휀스, 옹벽 및 축대 등이 소재함.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-4) 건물
일반철골구조 또는 철골조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 마감,
창호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 2009년 07월 29일)

기호(6,7) 건물
일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 마감,
창호 : 샷시 창호임.
(사용승인일 : 2009년 07월 29일)

이용상태

기호(2-4,6,7) 건물은 공히 공장 및 공장내 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(㉠-㉬)이 소재함. (후첨 <건물개황도> 참조)

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임.

물건 비고

1.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 일괄매각, 제시외건물 포함. 목록 8,9.지분매각
3. 목록 1,5.에 소재하는 담장, 메쉬휀스, 옹벽, 축대, 목록 2.내지4,6,8. 건물의 외부철제계단 및 목록 4.에 부착된 화물용리프트는 포함하여 매각하며, 본건 지상의 컨테이너박스 및 적체물 등은 매각 제외
4. 인접토지인 김포시 월곶면 포내리 168-15 소유자 고재용으로부터 본건 목록 중 공장, 포내리 168-10, 168-11의 진입도로로 사용하고 있는 부분이 고재용의 토지를 무단으로 점유하고 사용중인 상태로 낙찰자가 본건을 인수하더라도 해당 부지를 진입로로 사용할 수 있도록 허락할 의사가 없으며 필요시 출입을 제한할 계획이라는 내용의 의견서가 제출됨. 이에 대한 감정인 사실조회촉탁 결과는 별지 첨부된 사실조회회신서 내용과 같음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경45687 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 포내리 168-10

용도: 공장

감정가: 3,268,819,000원

토지면적: 5730.00㎡ (약 1733.48평)

토지지분 (매각 포함 면적): 5050.9491㎡ (약 1527.97평)

건물면적: 1719.21㎡ (약 520.08평)

매각대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문유한회사

주요특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 지분매각, 공동담보, 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

일괄매각: 제시외건물(목록 8,9) 포함, 목록 8,9. 지분매각.

시설물 포함/제외: 담장, 메쉬휀스, 옹벽, 축대, 외부철제계단, 화물용리프트 포함. 컨테이너박스 및 적체물 제외.

진입로 관련 주의사항: 인접 토지(김포시 월곶면 포내리 168-15, 소유자 고재용) 소유자가 본건 진입로로 사용 중인 토지를 무단 점유하고 있으며, 향후 사용 허락 의사가 없고 출입을 제한할 계획이라는 의견서가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 김포시 월곶면 포내리 소재 "통진휴게소" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 소규모 공장, 창고, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 "김포대로" 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 본건 토지는 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호 8 토지)에 접하며, 기호 8, 9 토지는 자체가 도로로서 북동측 인근의 "김포대로(48호국도)"와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역.

* 기호(5) 토지: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역, 하천구역(포내천).

* 기호(8) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역.

* 기호(9) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역, 하천구역(포내천).

혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2015-07-13)

인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: THANTZIN WN

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2023-07-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사대원

보증금: 20,000,000원

차임: 2,750,000원

사업일자: 2014-08-19

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

(임차인 '주식회사대원 '은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수하는 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 해당 내용에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 개요는 확인되지 않음)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 공장, 창고, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 소규모 공장들이 밀집한 산업 단지 또는 지역으로 판단됩니다.

주변 시설: "통진휴게소" 인근에 위치하며, 주요 간선도로인 "김포대로"를 통한 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본 보고서에는 구체적인 편의시설 정보가 부족합니다. "김포대로" 인근에 버스정류장이 소재하는 정도의 정보만 제공됩니다.

주거 환경: 공장 밀집 지역의 특성상, 일반적인 주거 생활 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

진입로 사용 문제: 본건 토지의 진입로로 사용되는 인접 토지(김포시 월곶면 포내리 168-15) 소유자로부터 무단 점유 및 사용 상태이며, 향후 출입을 제한할 수 있다는 의견이 제출되었습니다. 이는 낙찰자의 재산권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있는 핵심적인 리스크입니다.

대항력 있는 임차인: '주식회사대원 '은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원을 신고했습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어 낙찰자가 직접 부담하지는 않을 것으로 예상되나, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

지분 매각: 토지는 지분으로 매각되므로, 공동 소유자들과의 관계 설정 및 토지 이용 시 협의가 필요할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계: 중복병합, 유동화, 재매각 등의 특성이 있어, 권리 분석 및 명도 과정이 복잡하고 주의를 요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 포내리에 위치한 공장용지로, 넓은 토지 면적과 건물을 포함하고 있습니다. 현재 감정가는 약 32.7억원입니다. 주변은 공장 및 창고 등이 혼재된 지역이며, 김포대로를 통한 교통 접근성은 보통입니다.

가장 큰 문제는 인접 토지 소유주와의 진입로 사용 분쟁 가능성입니다. 향후 진입로 확보에 어려움이 발생할 경우, 본 물건의 가치가 크게 하락할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 토지가 지분으로 매각된다는 점을 고려해야 합니다. 다양한 특수 물건 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

공장 시설: 김포 지역의 공장 수요와 연계하여 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

넓은 토지 규모: 5050.9491㎡ (약 1527.97평)의 토지 지분은 사업 확장 또는 향후 개발 시 잠재적 이점이 될 수 있습니다.

인수 보증금 부담 없음: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 보증금 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

재매각 물건: 재매각은 통상 첫 매각보다 가격이 조정되어 인수 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,268,819,000원

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

인수 보증금: 0원 (제시된 정보에 따름)

진입로 문제의 심각성을 고려할 때, 본 물건은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 접근해야 합니다.

진입로 문제 해결 방안이 명확하게 강구되지 않는다면, 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,634,409,500원 ~ 1,961,291,400원

(상기 예상 입찰가는 진입로 문제라는 중대한 리스크를 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 가치를 재산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.