나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30712 [1] 경기도 김포시 월곶면 개곡리 301-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.02.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 개곡리 소재 ""개곡초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하고 있는 농경지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭10미터, 북서측으로 폭4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국지도56호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
도시관리계획 입안중
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 조적조 시멘트기와지붕 단층 건물(가동)로서,
외벽: 적벽돌쌓기 마감,
내벽: 벽지도배 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

기호3: 조적조 판넬지붕 단층 건물(나동)로서,
외벽: 블럭쌓기 마감,
내벽: 블럭쌓기 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호2: 단독주택으로 이용중임.
기호3: 근린생활시설(제조장)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 급탕설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호2,3의 종물 및 부합물로서 제시외건물 ㉠~㉤이 소재함.(후첨'건물개황도' 및 '사진용지'참고)

공부와의 차이

기호3 건물은 공부상 '시멘트기와지붕' 이나 현황 '판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 목측 및 항공도에 의하였을때 기호2 건물 일부가 인접토지(301-3번지) 경계상에 소재하는 것으로 보여지는 바 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우는 측량 등을 통해 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1.은 일부가 접도구역에 저촉되어(저촉면적:108㎡) 이를 감안하여 평가됨.
2. 목록 3. 건물은 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황'판넬지붕'임
3. 목록 2. 일부가 인접 토지 경계상에 소재하는 것으로 보여지는 바, 정확한 경계 및 면적 등은 별도의 측량 등을 통해 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2025타경30712 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 개곡리 301-1

용도: 근린시설 (단독주택 복합 용도)

감정가: 538,173,000원

토지 면적: 674.00㎡ (약 203.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

건물 제시외 면적: 111.00㎡ (약 33.58평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 가락신용협동조합 (추정)

1.2. 권리 분석

말소 기준 권리: 2024년 6월 18일 접수된 가락신용협동조합의 근저당권 (을33)

인수되는 권리: 확인된 권리 중 낙찰자가 인수해야 하는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 1993년 7월 6일

* 확정일자: 2024년 11월 25일

* 배당신고일자: 2025년 3월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되기 때문입니다. 그러나 대항력이 있는 임차인이므로, 배당 절차상의 문제 발생 시 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물(111㎡)이 포함됩니다.

* 토지 일부(108㎡)가 접도구역에 저촉되어 감정평가에 반영되었으나, 실제 토지 활용 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물(3)의 경우, 공부상 지붕이 '시멘트기와'이나 현황은 '판넬지붕'으로 상이합니다.

* 건물(2) 일부가 인접 토지(301-3번지) 경계상에 소재하는 것으로 보이므로, 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요합니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 월곶면 개곡리 소재 "개곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 농경지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이한 편입니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 남서측으로 폭 10미터, 북서측으로 폭 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 다음 법적 규제를 받고 있습니다.

* 계획관리지역

* 성장관리구역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (해병 2사단 관할 지역)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 위탁지역 7m)

* 접도구역 (국지도 56호선)

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 도시관리계획 입안 중

3. 상권 분석

3.1. 상권 특성

본 건은 주택, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 가치를 지닙니다.

"개곡초등학교" 인근이라는 점은 기초적인 유동인구 확보 가능성을 제공합니다.

3.2. 업종 활용 가능성

현재 근린생활시설(제조장) 및 단독주택으로 이용 중이며, 복합 용도로 활용 가능합니다.

4. 생활 정보

4.1. 교육 시설

"개곡초등학교"가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

4.2. 편의 시설

농경지대 내에 위치하며, 편의시설은 도보 접근보다는 차량 이용이 필요한 수준일 것으로 예상됩니다.

4.3. 주거 환경

주변이 농경지와 주택지로 구성되어 있어 비교적 조용한 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 쾌적성이 다소 저하될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 1993년부터 거주해 왔으며 대항력이 있습니다. 비록 명시적으로 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 보증금 20,000,000원을 인수할 위험이 존재합니다.

5.2. 토지 이용 제한

토지의 일부(108㎡)가 접도구역에 저촉되어 건축 및 토지 활용에 제약이 따릅니다. 이는 감정가 산정 시 고려되었으나, 실제 개발 시 걸림돌이 될 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재합니다. 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 용도 변경 가능성을 내포합니다.

5.3. 건물 관련 하자 및 불일치

건물(2) 일부가 인접 토지 경계에 걸쳐 있을 가능성이 있어, 정확한 측량을 통한 경계 확인이 필수적입니다.

건물(3)의 경우, 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황 '판넬지붕'으로 지붕 마감에 차이가 있습니다.

5.4. 제시외 건물

111㎡의 제시외 건물이 토지/건물 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 처리 계획을 세워야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 김포시 월곶면의 농경지대 내에 위치한 근린시설 및 단독주택 복합 용도의 부동산으로, 감정가는 5억 3천만원대입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지 일부의 접도구역 저촉, 건물 경계의 불확실성, 지붕 마감의 현황 불일치 등 여러 권리 및 현황상의 리스크를 안고 있습니다. 또한, 군사보호구역 등 복잡하고 다양한 토지이용계획상의 제한으로 인해 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

이러한 다수의 리스크 요인에도 불구하고, 감정가가 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 토지 및 건물을 일괄 매각으로 취득할 수 있습니다.

* "개곡초등학교" 인근에 위치하여 기초적인 교육 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 기재되어 있어, 명도 관련 비용 부담이 줄어들 수 있습니다. (단, 최종 확인 필수)

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 538,173,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성 (0원으로 기재되었으나, 배당 여부 확인 필수)

* 토지 일부의 접도구역 저촉 및 이로 인한 활용 제한

* 건물 경계 불확실성 및 지붕 마감 불일치 등 현황상의 문제

* 군사보호구역, 접도구역 등 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항

상기 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 신뢰성 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 주변 시세를 면밀히 조사하며, 관련 법규 및 제한 사항을 상세히 검토한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 건의 경우, 제시된 리스크들을 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.