나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33429 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 219호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 217호 외 4개호로서
외벽 : 석재붗임 및 복합판넬 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용부분에 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 장방형 토지로서, 공장 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㄱ6871-12번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>.

6871-13번지, 6871-14번지, 6871-15번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과
확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33429 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 219호

건물 용도: 지식산업센터

총 층수: 10층

본건 위치: 2층

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

토지지분: 10.9071㎡ (약 3.30평)

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물지분: 40.74㎡ (약 12.32평)

1.4. 가격 정보

감정가: 171,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 대형마트, 은행, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

김포도시철도 양촌역(디원시티역)에서 도보 약 5분 거리에 위치한 역세권입니다.

제2외곽순환고속도로, 48번 국도, 김포한강로, 올림픽대로 등 주요 도로와 인접하여 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 우수합니다.

김포국제공항 및 인천국제공항, 인천항 등과도 가까워 국내외 이동이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오 시설에 대한 특별한 언급은 없었습니다. 다만, 건물 후면 부지에 분묘가 존재한다는 내용이 있으나, 이는 개발 시 고려사항일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022-07-12 접수된 하나은행 근저당권 (을1)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 을1: 하나은행 근저당권 (말소기준권리)

* 갑5: 유에이치케이제오차유동화전문 임의경매개시결정

* 갑6: 한국에셋채권대부주식회사 가압류

* 갑7: 신용보증기금 가압류

* 갑8: 중소벤처기업진흥공단 가압류

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요상 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임대관계: 미상

인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 실제 명도 시 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 (갑2, 2022-07-12 접수)

* 하나은행 근저당권 (을1, 2022-07-12 접수, 840,000,000원, 말소기준권리)

* 유에이치케이제오차유동화전문 임의경매 (갑5, 2025-05-02 접수, 840,000,000원, 말소)

* 한국에셋채권대부주식회사 가압류 (갑6, 2025-06-09 접수, 4,092,949원, 말소)

* 신용보증기금 가압류 (갑7, 2025-06-13 접수, 338,100,139원, 말소)

* 중소벤처기업진흥공단 가압류 (갑8, 2025-07-21 접수, 54,623,103원, 말소)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,236,816,191원

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건이 속한 "디원시티 시그니처 지식산업센터"는 김포한강신도시 내 최대 규모의 지식산업센터 중 하나로, 다수의 기업체 입주가 예상됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 10층 규모입니다.

주요 용도는 공장(지식산업센터), 창고, 지원시설(근린생활시설) 등입니다.

건물 내 위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

4.2. 사업지 특성

김포시는 수도권 서남부의 산업벨트 개발과 함께 성장하고 있으며, 다수의 산업단지가 조성 중에 있어 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

정부의 지식산업센터 관련 세제 혜택(취득세, 법인세 감면) 및 정책자금 지원(최대 70억 원) 등 입주 기업을 위한 지원책이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 이마트, 은행(국민, 신한, 하나), 병원(내과, 외과, 이비인후과, 치과, 산부인과, 한의원), 스타벅스, 맥도날드 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

롯데시네마, 메가박스 등 문화시설 이용도 용이합니다.

5.2. 교육시설

시립어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교 등 교육시설이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대 관계가 미상이므로, 실제 명도 시 임차인이 존재할 경우 별도의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 공부상 용도

공부상 공장(지식산업센터)이나, 실제 이용 상태에 따라 용도 변경 가능성 또는 이행강제금 부과 가능성을 검토해야 합니다. (다만, 본건은 공부상 명시된 용도와 이용 상태가 일치하는 것으로 보입니다.)

6.3. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 해당 물건의 실제 임대 현황 및 수익성 추정 시 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포 한강신도시 내 주요 지식산업센터 단지인 "디원시티 시그니처"에 위치한 물건입니다.

양촌역 역세권에 위치하며, 제2외곽순환고속도로 등 교통망이 우수하여 접근성이 뛰어납니다.

주변에 대규모 산업단지 조성 및 풍부한 배후 수요를 바탕으로 향후 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다양한 편의시설과 교육시설이 인접하여 직주근접의 장점을 누릴 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 제한적이어서 비교적 깔끔한 권리 관계를 가진 것으로 판단됩니다. (본 문구는 내부적으로 검색 결과에 근거하여 판단했음을 나타냅니다.)

8. 투자 포인트

8.1. 교통 입지

김포도시철도 양촌역 초역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

8.2. 배후 수요

김포 한강신도시는 물론, 주변 산업단지 입주 기업체 및 근로자들을 중심으로 풍부한 임대 수요 확보가 가능합니다.

8.3. 개발 호재

김포 골드밸리 등 지역 개발에 따른 수혜 및 지식산업센터 관련 정부 지원 정책 활용 가능성이 있습니다.

8.4. 편의 시설

다양한 상업, 문화, 편의시설이 인근에 밀집하여 쾌적한 근무 및 생활 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 171,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 임차인 명도 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

본 물건의 감정가가 171,000,000원인 점과 지식산업센터의 일반적인 낙찰가율(70~90%)을 고려할 때, 119,700,000원 ~ 153,900,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.