나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33319 [2] 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드라인)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(운양역)이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제127호, 제128호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감 .
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 페어글라스 등 창호 임.

이용상태

""근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 일부로 중로변과 접하며, 서측으로 중로변의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역
<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주식회사 고부기 홀딩스 외 1인이 2026.07.13. 유치권 신고(유치권행사금액:1억7천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 소재하는 그랜드타워 내 근린상가 점포입니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33319 (2)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-4, 그랜드타워 1층 128호 (현 도로명 주소: 경기도 김포시 김포한강1로 254)

용도: 근린상가

감정가: 728,000,000원

토지면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

토지지분: 27.55㎡ (약 8.33평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제1층 제128호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 페어글라스 창호 등

사용승인일: 2017년 08월 01일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드라인)' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 운양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 현재 "제1종근린생활시설"로 이용 중이며, 건물 내 총 151개 호실이 있습니다.

토지는 대체로 사다리형의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 주용도는 제1종근린생활시설이나, 건축물 정보에 따르면 제1,2종근린생활시설 및 업무시설로도 활용 가능한 것으로 기재되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건 북측 일부로 중로, 서측으로 중로변 보행자 전용도로와 접하여 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다.

특히, 공항 관련 제한(고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 대한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 06월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 1,200,000,000원)입니다.

이 외 국민은행 근저당권, 신용보증기금 가압류, 중소기업은행 임의경매, 국민은행 가압류, 김포세무서 압류, 김포시 압류 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 본 건은 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건과 동일하게 취급될 수 있습니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,884,342,829원입니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)고부기홀딩스: 보증금 20,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입/사업자등록일 2024.12.16, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업자등록일 2024.07.03, 대항력 없음.

* 주식회사아시안인터내셔널: 보증금 20,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업자등록일 2023.09.20, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금

상기 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 김포시 운양동 일대는 김포한강신도시 내 핵심 상업지역으로, 운양역을 중심으로 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택 등이 배후 수요를 이루고 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 주요 업종 및 배후 수요

주변 아파트 및 오피스텔 거주민, 운양역 이용객, 인근 직장인 등을 주요 배후 수요로 하며, 식당, 카페, 학원, 병원, 소매점 등 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

제공된 건축물 정보에 따르면 제1,2종근린생활시설 및 업무시설로도 활용 가능합니다.

4.3. 경쟁 환경

운양역 주변 상업지구이므로 동종 및 유사 업종 간의 경쟁은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

김포골드라인 운양역, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 아파트 단지 및 오피스텔 내 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

하늘빛중학교가 인근에 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

건축물 정보에 실내 주차 110대, 지하 주차장 설비가 되어 있는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 비교하여 절차상 또는 특수성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

고도지구, 장애물 제한 표면 구역, 진입표면 구역 등 공항 관련 제한 사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로, 관련 규제 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다. (임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

6.4. 다수의 채권 설정

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 높은 편이나, 이는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되기 때문에 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 주지는 않습니다.

6.5. 혐오시설

제공된 정보상 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)이 명시적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 토지 이용 제한 사항에 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 기재되어 있어, 이와 관련된 규제나 잠재적 영향 여부를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양동의 운양역 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 여건이 우수합니다. 건물은 비교적 신축(2017년 사용승인)에 가깝고, 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 주변 상권의 성장 가능성과 본 물건의 장점을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 운양역 도보 거리의 핵심 상권에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 적은 인수 부담: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다용도 활용 가능: 제1,2종근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 잠재력이 있습니다.

* 편리한 주차 환경: 총 110대의 실내 주차 공간 확보로 고객 편의성이 높습니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 현대식 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 728,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현장 조사: 실제 점유 현황, 물건 상태, 주변 시세 등 직접 확인.

* 임대 수익률 분석: 예상 임대료 대비 투자금액을 고려한 수익률 계산.

* 주변 시세 비교: 유사 물건의 거래 사례 및 현재 매물 가격 조사.

* 유동화 물건 특성: 절차 진행 상황 및 특수 사항 고려.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이므로, 향후 시세차익 및 임대 수익을 고려하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 최종 입찰가 산정은 전문 컨설팅을 통해 더욱 정확하게 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.