나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33429 [5] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 221호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 217호 외 4개호로서
외벽 : 석재붗임 및 복합판넬 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용부분에 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 장방형 토지로서, 공장 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㄱ6871-12번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>.

6871-13번지, 6871-14번지, 6871-15번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과
확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33429 (5)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 221호 (신주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107)

용도: 지식산업센터

감정가: 188,000,000원

토지면적: 11.96㎡ (약 3.62평)

토지지분: 11.9636㎡ (약 3.62평)

건물면적: 44.69㎡ (약 13.52평)

건물지분: 44.6864㎡ (약 13.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 3.건물구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 내 2층 221호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 건물 전체에는 위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 공공공지, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 12일 접수된 하나은행 근저당권입니다.

1.3. 2.등기부 현황

하나은행 근저당권 외 양천세무서장 압류, 유에이치케이제오차유동화전문 임의경매, 한국에셋채권대부주식회사 가압류, 신용보증기금 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류 등 다수의 권리가 설정되어 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권 금액은 1,236,816,191원입니다.

1.3. 3.임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건이 소재한 김포시 구래동 일대는 대규모 택지개발이 이루어진 김포한강신도시에 포함되며, 지식산업센터, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 개발되어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 2.유동화 및 공동담보

본건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로 경매가 진행 중입니다. 이는 채권의 유동화 과정을 거쳐 경매가 개시되었음을 의미합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

본건 인근에는 한가람초등학교가 있으며, 단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교통 편의

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.5. 3.혐오시설 유무

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 인근(경기도 김포시 구래동 6871-12)에 직접적으로 위치한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 개발 계획이나 민원 발생 가능성은 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있습니다. 보증금 인수 금액이 없다고 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구됩니다.

1.6. 2.건물 용도

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다. 실제 사용 용도가 공부와 다르거나, 건축법 등 관련 법규에 위배되는 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김포한강신도시 내 신축급 지식산업센터인 디원시티 시그니처에 위치한 호실입니다. 주변으로 다양한 용도의 시설이 혼재하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔합니다. 다만, 임대차 관계가 불명확한 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 개발 가치 상승 기대: 신도시 개발 및 입주 증가에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 지식산업센터: 비교적 최근에 건축된 건물로 현대적인 시설을 이용할 수 있습니다.

* 복합 상권 내 위치: 지식산업센터, 주거, 근린생활시설이 함께 있어 사업 운영 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가 결정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가(188,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율 분석.

* 향후 예상되는 명도 비용 및 기간.

* 건물의 관리 상태 및 추가적인 리모델링 또는 수리 필요 여부.

* 본건의 실제 시장 가치를 판단하기 위한 현장 방문 필수.

* 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용 고려.

이러한 제반 사항을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.