나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33429 [4] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 220호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 217호 외 4개호로서
외벽 : 석재붗임 및 복합판넬 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용부분에 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 장방형 토지로서, 공장 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㄱ6871-12번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>.

6871-13번지, 6871-14번지, 6871-15번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과
확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33429 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 220호

용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 220호

건물 면적: 40.74㎡ (약 12.33평)

토지 면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 특이사항

감정가: 171,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 공장(지식산업센터)임.

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 소재한 "디원시티 시그니처 지식산업센터" 내에 위치합니다. 인근에 "한가람초등학교"가 있으며, 주변은 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 김포도시철도 양촌역에서 약 350m 거리에 위치한 역세권 입지를 자랑하며, 수도권 제2순환고속도로, 대곶IC, 48번 국도, 김포한강로, 올림픽대로 등을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 물건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다. 또한, 공공공지(저촉), 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역 등의 도시계획 시설 및 법적 제한사항이 적용되고 있습니다. 일부 필지의 경우 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 7월 12일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

1,236,816,191원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본 물건이 위치한 디원시티 시그니처 지식산업센터는 김포한강신도시 중심상업지구 인근에 자리하고 있습니다. 이마트, 호수공원, 복합환승센터, 금융기관(국민, 신한, 하나은행), 다이소, 행정복지센터, 다양한 병의원, 메가박스, 스타벅스, 던킨 등 다수의 편의시설이 도보 또는 근거리에 위치하여 이용이 편리합니다. 인근에는 롯데시네마 부지와 주차타워 부지도 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 구체적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건지 남서측 인근에 한가람초등학교가 위치하고 있습니다. 이외에도 주변에 다수의 유치원, 초등학교, 중학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

본 건물은 지식산업센터로, 다수의 동종 및 유관 업종 기업들이 입주해 있습니다. 인근에 주거용 오피스텔 단지들이 다수 조성되어 있어 임대수요 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 컨시어지 서비스, 미팅룸, 힐링룸, 파우더룸(샤워시설 포함) 등 입주 기업 근로자를 위한 다양한 편의시설과 쾌적한 근무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본 물건은 유동화 및 공동담보로 진행되는 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 해당 호실의 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 실제 점유자 확인 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 지식산업센터 시장 공급 과잉 우려

김포 지역에 다수의 지식산업센터가 공급되면서 공급 과잉에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 공실률 증가 및 임대료 하락으로 이어질 수 있으며, 향후 투자 회수 기간에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한사항

토지이용계획 상 성장관리권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 한강신도시의 지속적인 개발과 주변 산업단지 조성으로 인한 임대수요 증가는 긍정적인 요소입니다. 그러나 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상, 그리고 수도권 지식산업센터 공급 과잉에 대한 우려 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 공부상 공장(지식산업센터)으로 명시되어 있어 용도에 따른 제약이 있을 수 있으며, 토지이용계획 상의 각종 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포도시철도 양촌역 도보 약 5분 거리

* 잘 갖춰진 인프라: 인근 중심상업지구 내 대형마트, 병원, 은행, 영화관 등 편의시설 풍부

* 활발한 산업단지 조성: 김포골드밸리 등 주변 산업단지 종사자 기반의 풍부한 임대수요 기대

* 지식산업센터의 혜택: 정부 지원 정책자금, 취득세 및 법인세 감면 등 투자 혜택 가능

* 준공 후 약 4년 경과: 건물 노후화가 크지 않은 비교적 신축 건물

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 171,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 지식산업센터 시장의 공급 과잉 및 공실률 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사와 전문가의 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.