나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33429 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 218호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 217호 외 4개호로서
외벽 : 석재붗임 및 복합판넬 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용부분에 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 장방형 토지로서, 공장 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㄱ6871-12번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>.

6871-13번지, 6871-14번지, 6871-15번지 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과
확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공장(지식산업센터)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6871-12번지 소재 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 218호에 대한 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경33429 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 2층 218호

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상: 공장(지식산업센터,창고), 지원시설(근린생활시설). 전유부: 2층 218호)

* 감정가: 171,000,000원

* 토지 면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

* 토지 지분: 10.9071㎡ (약 3.30평)

* 건물 면적: 40.74㎡ (약 12.33평)

* 건물 지분: 40.74㎡ (약 12.33평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유에이치케이제오차유동화전문

* 특이사항: 유동화 물건, 공동 담보

* 주의사항: 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.1. 위치 및 주변 환경

* "한가람초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 입지 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

* 토지는 4필지가 1단으로 이루어진 장방형의 토지이며, 현재 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 본건은 동측 및 북측으로 폭 20m~25m의 중로 1류 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

3.1. 권리 관계

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2022-07-12)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당 (을1)

* 유에이치케이제오차유동화전문 임의경매 (갑5)

* 한국에셋채권대부주식회사 가압류 (갑6)

* 신용보증기금 가압류 (갑7)

* 중소벤처기업진흥공단 가압류 (갑8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상이나 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 과정에서 금전적 부담은 발생하지 않습니다. 다만, 실제 점유 관계 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

김포한강신도시 내의 지식산업센터 밀집 지역으로, 관련 종사자를 중심으로 한 유동인구가 풍부하며 배후 수요 또한 확보 가능한 지역입니다.

4.1. 상권 특성

* 주변에 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집해 있어 관련 업종 종사자들의 이용이 많을 것으로 예상됩니다.

* 인근 공동주택 단지의 배후 수요 또한 존재합니다.

4.2. 집객 요인

* 단지 내외 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 양호한 교통 여건은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

본 물건은 신도시의 인프라를 기반으로 생활 편의성이 확보된 지역에 위치합니다.

5.1. 주요 시설 및 편의성

* "한가람초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 김포한강신도시의 전반적인 도시 인프라를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 경매 절차상의 특수성과 토지이용계획상의 제한 사항을 고려할 필요가 있습니다.

6.1. 경매 절차 관련

* 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 다소 복잡할 수 있으나, 권리 소멸로 인한 낙찰 후 부담은 없습니다.

6.2. 명도 관련

* 임대 관계가 미상이나 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만 명도 진행 시 실제 점유 현황에 대한 정확한 파악이 중요하며, 이에 따른 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 6871-12번지는 공공공지(저촉), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 6871-13, 14, 15번지는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 이러한 지역 지정은 추후 토지 이용이나 건축 행위에 영향을 줄 수 있으나, 현황 지식산업센터로서의 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 언급된 제한 구역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 디원시티 시그니처 지식산업센터 내 호실로, 김포한강신도시의 발전 잠재력과 함께 성장하고 있는 지역에 위치합니다.

* 입지 및 교통: 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 관계: 모든 인수 부담 권리가 소멸되는 물건으로, 권리상 안전성이 높습니다.

* 임대차: 임차인 보증금 인수 사항이 없으며, 임대 관계 미상이나 명도 관련 금전적 리스크는 없습니다.

* 토지 이용: 일부 토지이용계획상 제한이 있으나, 현 지식산업센터 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 결론적으로, 본 물건은 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 개발 수혜 지역으로 미래 가치가 높습니다.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 부동산 임의 경매로 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 투자 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 경쟁 물건 분석, 명도 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 순수 부동산 가치 및 미래 수익성을 기반으로 책정하게 됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 플랫폼의 시세 정보, 감정평가서의 상세 내용, 현장 조사 등을 통해 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.