나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10584 [2] 서울특별시 동대문구 전농동 620-27 청량리창보리버리치1차 제2층 제205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 지하철 1호선 "청량리역" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 지하철 1호선·수인분당선·경의중앙선 "청량리역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 건물 내 제2층 제204호 및 제205호로서,
외벽 : 판넬마감 및 석재붙임마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건 "기호(가)204호" 및 "기호(나)205호"는 공부상 근린생활시설로 현황 공실 상태임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(2013-06-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10584 (2)

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 620-27 청량리창보리리치1차 제2층 제205호

건물명: 청량리 창보리리치1차

용도: 근린상가 (공부상) / 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 (현황)

감정가: 805,000,000원

토지면적: 7.18㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.1794㎡ (약 2.17평)

건물면적: 38.69㎡ (약 11.70평)

건물지분: 38.69㎡ (약 11.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO (등기부상 엠씨아이대부주식회사)

특이사항: 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 지하철 1호선 "청량리역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선, 수인분당선, 경의중앙선 환승역인 "청량리역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 14층 건물 내 제2층 제204호 및 제205호입니다.

외벽은 판넬마감 및 석재붙임마감 등으로, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

본건 제204호 및 제205호는 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재 현황은 공실 상태입니다.

* 설비내역

건물 내 승강기 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 화재 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 부정형의 토지로, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액

현재 등기부상 채권 총액은 1,808,000,000원입니다.

- 을1: 근저당권 1,308,000,000원 (엠씨아이대부주식회사, 말소기준권리)

- 을2: 근저당권 500,000,000원 (오광근, 말소)

- 을1-3: 근질권 1,308,000,000원 (느티나무제삼차유한회사, 말소)

- 갑7: 임의경매 1,236,239,113원 (엠씨아이대부, 말소)

- 갑8: 압류 1,236,239,113원 (동대문구, 말소)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 본건 임차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

임대차 관계가 미상이라도, 추후 인수 여부 및 보증금/차임 지급 관련하여 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권

청량리역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 대형 쇼핑몰, 백화점, 재래시장 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 주변의 고밀도 주거단지(아파트, 오피스텔)는 배후 수요를 제공합니다.

* 상권 특성

교통의 요지로서 유동인구가 풍부하며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 최근 대규모 개발 사업이 진행되면서 상권의 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 업종 분석

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 주변 주거민 및 오피스 종사자를 대상으로 한 다양한 업종 유치가 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

청량리역 인근에 롯데백화점, 롯데마트, 청량리종합시장 등 대형 쇼핑몰과 시장이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

또한, 경희의료원, 서울특별시동부병원 등 의료 시설 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설

본건 소재지 및 청량리역 주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 상업 및 교통 시설로 인한 상시적인 소음이나 혼잡함은 존재할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상

본건은 현재 공실 상태이며 임대차 관계 및 보증금, 차임 정보가 확인되지 않습니다. 향후 임차인 발생 시 보증금 미상으로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 재정비촉진지구 개발

본건은 재정비촉진지구에 속해 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 건물이나 토지의 이용에 변동이 발생하거나, 건축 행위에 대한 추가적인 제한이 생길 수 있습니다. 또한, 개발 진행 과정에서 공사 소음, 교통 혼잡 등의 불편이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

국토계획법상 일반상업지역에 속하며, 일부 법률(가축분뇨법, 건축법, 군사기지법, 수도권정비계획법)에 따른 제한이 존재합니다. 이는 건축 및 개발 행위에 일부 영향을 미칠 수 있으나, 일반적인 상업지역에서의 개발은 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 전농동, 지하철 1호선 청량리역 도보 거리에 위치한 근린상가입니다. 총 면적 38.69㎡에 대한 감정가는 8억 5백만원으로 책정되었습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다. 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

현재 본건은 공실 상태이며 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 향후 임대 수익을 기대하기 위해서는 임대 현황에 대한 면밀한 조사와 시장 분석이 선행되어야 합니다.

재정비촉진지구에 포함되어 있어 장기적인 지역 발전 가능성을 가지고 있으나, 개발 진행에 따른 변동 사항 및 잠재적 리스크에 대한 이해가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지

서울의 주요 교통 허브인 청량리역 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 개발 잠재력

재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 소액 투자 가능성

총면적 38.69㎡의 상가 물건으로, 대형 상가에 비해 상대적으로 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 복합 용도 활용

근린상가 및 업무시설로 이용 가능하여 다양한 업종의 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 현재 공실이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 감정가 대비 채권 총액이 높다는 점을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

경매 예상 입찰가는 해당 물건의 현장 가치, 인근 유사 물건의 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 사이에서 결정되는 경우가 많으나, 본건과 같이 재개발 가능성이 높은 지역의 소형 상가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 정확한 임대 시세 파악, 주변 상권의 최신 동향 분석, 그리고 향후 개발 계획에 대한 심층적인 검토가 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.