나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10584 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 620-27 청량리창보리버리치1차 제2층 제204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 지하철 1호선 "청량리역" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 지하철 1호선·수인분당선·경의중앙선 "청량리역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 건물 내 제2층 제204호 및 제205호로서,
외벽 : 판넬마감 및 석재붙임마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건 "기호(가)204호" 및 "기호(나)205호"는 공부상 근린생활시설로 현황 공실 상태임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(2013-06-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 전농동 620-27에 소재한 청량리 창보리버리치 1차 제2층 제204호 및 제205호로서, 총 14층 건물 중 2층에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경10584 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 927,000,000원이며, 토지면적은 8.35㎡(약 2.53평), 건물면적은 45.00㎡(약 13.61평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 8월 13일에 사용 승인되었습니다.

주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 복합적인 이용이 가능합니다.

채권자는 엠씨아이대부입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 620-27, 청량리 창보리버리치 1차 제2층 제204호

건물명: 청량리 창보리버리치 1차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층

사용승인일: 2020년 8월 13일

해당 층: 2층

호수: 제204호 및 제205호 (공부상)

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.35㎡ (약 2.53평)

토지 지분: 8.3504㎡ (약 2.53평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

건물 지분: 45㎡ (약 13.61평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 927,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 청량리역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 청량리역(1호선, 수인분당선, 경의중앙선) 및 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 남측 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

본 건 토지는 부정형으로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물 외벽은 판넬마감 및 석재붙임마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 승강기, 위생, 급배수, 화재 설비 등이 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 9월 22일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 1,308,000,000원입니다.

등기부등본 상 을구의 근저당권 2건, 근질권 1건, 갑구의 임의경매 1건은 모두 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

본 물건은 인수할 권리 없이 깨끗하게 정리될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 청량리역 인근은 동대문구를 대표하는 상업 및 교통 중심지입니다.

주변에 대규모 주거 단지(아파트, 오피스텔)가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많아 근린생활시설 운영에 유리한 조건입니다.

최근 청량리역 일대는 재개발 및 도시 환경 정비 사업이 활발히 진행되고 있어, 향후 상권의 지속적인 발전과 가치 상승이 기대됩니다.

건물 내에서 다양한 근린생활시설 업종 운영이 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선, 수인분당선, 경의중앙선 청량리역을 도보로 이용할 수 있으며, 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

쇼핑 및 편의시설: 롯데백화점, 롯데마트, 경동시장, 서울특별시립대 등 다양한 편의시설과 교육시설이 인접해 있습니다.

의료시설: 인근 종합병원 이용이 편리합니다.

주거 환경: 주변에 신축 아파트와 오피스텔이 다수 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 공실 관리가 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다. (추후 명도를 위한 상세 조사 필요)

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 동대문구의 핵심 지역인 청량리역 역세권에 위치한 투자 가치가 높은 근린상가입니다.

우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요, 그리고 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 개발 호재를 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 현재 공실 상태와 임대차 관계 미확인에 따른 리스크는 철저한 조사와 전략적인 접근을 통해 관리해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 청량리역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성 확보.

* 개발 호재: 청량리 일대 재개발 및 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 안전한 인수 가능.

* 활발한 상권: 주변 신축 주거 단지 밀집으로 인한 든든한 배후 수요.

* 업무시설 활용 가능성: 오피스텔 및 근린생활시설로 복합적인 용도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 927,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로, 낙찰가에서 별도로 고려할 사항은 없습니다.

시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 본 건의 경우 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 권리 분석(특히 공실로 인한 명도 가능성, 임차인 현황 상세 조사)이 필요합니다.

다만, 합리적인 선에서 접근한다면 감정가의 85% 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 787,950,000원 ~ (보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.