나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11973 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장평중학교"" 북서측 인근에 위치함.
주위는 업무시설,근린생활시설 등이 소재하는 노선가의 상업업무지대로서
제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건 중 14층 1401호로서
외벽:석재붙임 마감 등.
내벽:벽지 및 일부타일 마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2019.05.14일자로 사용승인되고,
방2,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,엘리베이터설비,난방설비,주차장설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서 공동주택(아파트),업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약30미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 소재, 아르떼하임 14층1401호 아파트입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경11973 (1)이며, 감정가는 213,000,000원입니다.

토지 면적은 5.28㎡ (약 1.60평)이며, 건물 전용 면적은 29.53㎡ (약 8.93평)입니다.

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주식회사OOOOOOO이며, 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 노선가의 상업업무지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 15층 건물 중 14층에 위치하며, 사용승인은 2019년 5월 14일입니다.

내부는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 12월 17일자 동대문세무서장의 압류(갑3)입니다.

본 건은 등기부상 을구 3번의 주택임차권(임재홍, 273,000,000원)이 존재하며, 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

이 임차권은 2020년 3월 13일 전입, 2020년 2월 24일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. (보증금 증액분: 2022년 1월 17일 확정)

이민수 씨의 임차권은 보증금 1,200,000원, 차임 1,200,000원이 있으나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 1,200,000원

차임: 1,200,000원

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(임 )

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-13

확정일자: 2020-02-24

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사(임 ) (1차 보증금 증액분 13,000,000원)

보증금: 273,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-13

확정일자: 2022-01-17

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 273,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장안동 일대는 노선가에 접한 상업업무지대로서 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

이는 주거 목적 외 상업적 활용 가능성도 시사하며, 배후 수요가 뒷받침될 수 있는 지역입니다.

주변에 학교(장평중학교)가 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2019년 5월 14일에 사용승인된 신축급 아파트이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

내부 구성은 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이루어져 있어 일반적인 소형 아파트의 생활 편의성을 제공합니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터 및 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 273,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 총 인수 금액을 상승시키는 요인으로 작용합니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역은 환경적 측면에서 민감한 제한 사항으로 고려될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 신고된 점도 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 아르떼하임 1401호는 장안동 역세권 및 상업지구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축 건물이라는 이점이 있습니다.

하지만, 2억 7천만 원이 넘는 상당한 금액의 대항력 있는 선순위 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 매수인의 총 부담액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다.

법적 제한 사항들도 추가적인 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장안동 상업/업무지구 내 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 2019년 사용승인된 비교적 신축급 아파트

* 교통 편리 및 주변 생활 편의시설 이용 용이

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 213,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차 보증금이 273,000,000원임을 감안할 때, 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

낙찰가에 인수 보증금을 더한 총액이 건물의 실제 시장 가치를 상회하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 181,050,000원을 기준으로 제시합니다.

총 예상 비용은 약 454,050,000원(181,050,000원 + 273,000,000원)으로 산정되므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 자금 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.