나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139058 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 919-46 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "백산초등학교" 북동측에 위치하고 있으며, 주위는

다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로 다가구용 단독주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한

법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194

m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법

>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업

의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05)

([지목 도로 한정](지정기간 : 2024.09.10 - 2029.09.09)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반건축물대장상 2019.03.25자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물

로서,

외 벽 : 치장벽돌 및 외장석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 1층 및 5층은 일반건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주거용인 것으로

조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 일반건축물대장상 주택과-27091(2019.08.12.)호에 의거 위반건축물표기[패널,

8.7㎡, 근린생활시설, 5층 위반]되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
일반건축물대장 기재 위반건축물 표기[5층 위반]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139058 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 919-46

* 용도: 근린주택 (다가구용 단독주택으로 이용중)

* 감정가: 1,651,235,600원

* 토지면적: 164.90㎡ (약 49.88평)

* 건물면적: 340.80㎡ (약 102.96평)

* 건물 제시외면적: 10.60㎡ (약 3.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강구수산업협동조합 (추정)

* 특이사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 일반건축물대장 상 5층 위반건축물 표기 (근린생활시설 용도로 5층 부분)

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 일반건축물대장 기재 위반건축물 표기 [5층 위반]

* 건물 1층 및 5층은 일반건축물대장 상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 조사됨

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "백산초등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태

* 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 - 2029.09.09)

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-05-27

* 확정일자: 2019-05-01

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 강

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2024-12-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 남

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-05-06

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-06-14

* 확정일자: 2023-06-14

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-03-30

* 확정일자: 2023-06-14

* 배당신고일자: 2024-12-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-03-30

* 확정일자: 2023-03-03

* 배당신고일자: 2024-11-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-03-19

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2023-10-20

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-04-10

* 확정일자: 2019-04-10

* 배당신고일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-06-26

* 확정일자: 2019-05-28

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 황

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-15

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금 없음)

* 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 토지 - 을5 근저당 (2018-09-19), 건물 - 을1 근저당 (2019-04-03)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 주요 권리 사항:

* 토지/건물에 근저당, 임의경매, 질권, 압류 등이 등기되었으며, 경매개시결정 등기 (2024타경139058)가 되어 있음.

* 다수의 주택임차권 등기가 존재하였으나, 모두 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 토지 등기부채권 총액: 960,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,015,000,000원

* 총 채무액이 감정가를 초과함.

4. 상권 및 생활정보

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건물 연식, 규모, 용도(근린주택) 측면에서 직접적인 비교가 어려움.

* 해당 JSON 정보는 대부분 2000년대 초중반에 건축된 연립/다세대 주택으로, 면적은 39~55㎡ (약 12~17평) 수준이며, 매매가는 28,000만원 ~ 44,000만원 범위로 나타남.

* 본건은 2019년 사용승인된 5층 근린주택으로, 총 건축면적 340.80㎡ (약 103평)에 9가구가 거주하는 다가구 주택임. 감정가는 16억 5천만원 수준으로, 개별 주택 단위 시세와는 규모 및 용도 차이가 큼.

* 본건의 감정가는 건물 신축 연식(2019년)을 고려할 때, 해당 지역의 건물 신축 단독주택/다가구 주택 시세를 반영한 것으로 판단됨.

* 주변 시설

* 본건은 백산초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 별도 검색 결과, 본건 주변 지역에 대규모 유해 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않으나, 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요함.

5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재

* 건축물대장에 5층 위반건축물로 표기되어 있음 (패널, 8.7㎡, 근린생활시설 관련). 이는 향후 이행강제금 부과, 증축/개축 제한 등의 행정적 제재가 있을 수 있으며, 건물 가치 하락 요인이 될 수 있음.

* 공부상 용도와 현황의 차이

* 건축물대장 상 1층 및 5층은 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중임. 이는 추후 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있음.

* 과도한 채무 부담

* 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액(근저당, 질권, 경매 등)이 감정평가액을 초과하는 것으로 나타나, 경매 절차에서 채권자들의 손실이 발생할 수 있음. 이는 예상보다 낮은 낙찰가로 이어질 가능성이 있으며, 반대로 경매 진행 자체에 영향을 줄 수도 있음.

* 임대관계 미상

* 일부 임차인의 임대관계가 미상으로 조사되어, 정확한 임대차 현황 파악에 어려움이 있을 수 있음. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없음.

6. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축의 5층 근린주택으로, 대지 164.9㎡, 건물 340.8㎡에 9가구가 거주하는 다가구 주택임. 백산초등학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편임. 감정가는 16억 5천여만원 수준으로 책정되었음.

주요 장점으로는 신축 건물이라는 점과 모든 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점이 꼽힘. 그러나 5층 위반건축물 표기 및 공부와 현황 간 용도 불일치, 그리고 총 채권액이 감정가를 초과하는 등 여러 리스크 요인을 복합적으로 안고 있음. 이러한 위반 사항 및 과도한 채무 부담은 낙찰가에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 향후 건물 관리에 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 9가구 임대 수익 창출 가능 (다가구 주택)

* 모든 임차인의 보증금 미인수 (대항력 없음)

* 주거 밀집 지역 내 위치

8. 예상 입찰가

본건은 위반건축물 존재 및 공부상 용도와 현황의 불일치, 총 채권액이 감정가를 초과하는 등 상당한 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물 시정 비용 및 관련 행정 절차 비용 등을 고려하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하였을 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,320,000,000원 ~ 1,486,000,000원

본 예상 입찰가는 현 시점에서의 정보와 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 분석, 유사 물건 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.