나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148281 [1] 서울특별시 구로구 구로동 730-94 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 남구로시장 내 근린상가, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등으로 이용 중이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인근 도로 및 인근 토지 대비 평지에 위치한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 본건 토지 일부의 노폭 약 4-5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물로서(사용승인일: 1990.09.28.)
외벽: 적벽돌 쌓기 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감,
창호: 알루미늄 샷시 등 임.

이용상태

근린생활시설 및 주택(지층: 구로생활문화센터/ 1층: 구로시민센터, 구로재가복지센터/ 2층: 함께키우는방과후아이들터, 주택/ 3층, 4층: 주택)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스 보일러 난방, 위생 및 급배수 설비 등 설치되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

본건 2층 일부는 일반건축물대장상 노유자시설이나 현황 주택으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148281 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 730-94

용도: 근린주택

감정가: 4,003,896,000원

토지면적: 444.00㎡ (약 134.31평)

건물면적: 852.07㎡ (약 257.75평)

제시외 건물면적: 95.96㎡ (약 29.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 남측 인근.

주위환경: 남구로시장 내 근린상가, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지형태: 인근 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접도로: 본건 서측으로 노폭 약 4-5미터의 도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m, 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2006년 4월 20일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권 (을11)임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음. 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 2,104,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 구로마을협동조합 (대표 김 ) / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 대항력: 없음

* 임차인: 구로우리네재가복지센터, 구로시민센터 (대표 김 ) / 보증금: 9,000,000원 / 차임: 200,000원 / 대항력: 없음 / 배당신고일자: 2025-01-15

* 임차인: 김 / 보증금: 0원 / 차임: 400,000원 / 대항력: 없음

* 임차인: 김 / 보증금: 10,000,000원 / 차임: 500,000원 / 대항력: 없음 / 배당신고일자: 2025-02-21

* 임차인: 김 / 보증금: 105,000,000원 / 차임: 0원 / 대항력: 없음

* 임차인: 방과후아이들터 (대표 최 ) / 보증금: 105,000,000원 / 차임: 0원 / 대항력: 없음 / 확정일자: 2014-08-13 / 배당신고일자: 2025-01-06

* 임차인: 방과후아이들터 (대표 최 ) / 보증금: 35,000,000원 / 차임: 610,000원 / 대항력: 없음 / 배당신고일자: 2025-02-17

* 임차인: 사단법인구로건강복지센터 / 보증금: 40,000,000원 / 차임: 300,000원 / 대항력: 없음 / 배당신고일자: 2025-02-24

* 임차인: 사단법인구로건강복지센터 / 보증금: 120,000,000원 / 차임: 100,000원 / 대항력: 없음 / 배당신고일자: 2025-02-24

* 임차인: 사단법인구로시민센터 / 보증금: 18,000,000원 / 차임: 300,000원 / 대항력: 없음 / 배당신고일자: 2025-01-15

* 임차인: 위아건축협동조합 (대표 최 ) / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 대항력: 없음

* 임차인: 허 / 보증금: 30,000,000원 / 차임: 440,000원 / 대항력: 없음 / 확정일자: 2021-06-18 / 배당신고일자: 2025-02-21

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교 구로병원" 남측 인근에 위치함.

주변은 남구로시장 내 근린상가, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역임.

상권은 일반적인 근린상권의 특성을 보이며, 유동인구 및 잠재 고객층은 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 남구로시장 등 재래시장 및 각종 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호함.

의료시설: 고려대학교 구로병원 등 대형 의료시설이 근거리에 위치함.

주변 환경: 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의를 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 2층 일부가 일반건축물대장상 노유자시설이나 현황은 주택으로 이용 중임. 이는 추후 용도 변경 또는 원상복구 등의 이슈를 야기할 수 있음.

제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있어, 현황 파악 및 추가적인 관리/철거 비용이 발생할 수 있음.

임대 관계 미상: 다수의 임차인이 있으나 임대관계가 명확히 파악되지 않은 경우가 있으며, 금액이 미상인 경우도 있어 주의가 필요함. 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있음.

중복사건: 해당 사건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있는 요소임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동의 준수한 입지에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당함.

주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이하며 교통 여건도 양호함.

권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없음.

다만, 건물의 공부상 용도와 현황의 차이, 제시외 건물 포함, 임대차 관계 미상 등은 명확히 확인하고 진행해야 할 주요 리스크 요소임.

감정가가 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

준수한 입지와 교통 편의성: 구로디지털단지 등 업무지구와의 접근성 고려 시 잠재적 임대 수요가 존재함.

혼합 용도 가능성: 근린생활시설과 주택 용도가 혼합되어 있어 다양한 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음. (현황 및 향후 개발 가능성 고려).

권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 명확한 권리 분석.

9. 예상 입찰가

본 물건은 근린주택으로, 제공된 JSON의 다세대 주택 시세와 직접 비교하기 어렵습니다.

감정가는 4,003,896,000원입니다.

이 물건은 상가 및 주택으로 복합 활용 가능하며, 토지 면적이 넓어 향후 개발 가치도 고려될 수 있습니다.

인근 유사 물건의 정확한 시세 파악이 필수적입니다. 현재 제공된 JSON의 다세대 시세(3억 3천5백만원 ~ 1억 6천만원)는 본 물건의 규모와 용도와 차이가 커 직접적인 비교 분석은 어렵습니다.

다만, 건물의 연식(1990년 사용승인)과 제시외 건물, 용도 불일치, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 상권 분석, 주변 유사 부동산 거래 사례 비교, 명도 가능성 및 소요 비용 예측이 필요합니다.

감정가의 70% ~ 85% 수준에서 시세 조사를 기반으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

보수적 접근 시: 감정가 4,003,896,000원의 70% = 약 2,802,727,200원

중간 접근 시: 감정가 4,003,896,000원의 80% = 약 3,203,116,800원

공격적 접근 시: 감정가 4,003,896,000원의 85% = 약 3,403,311,600원

최종 예상 입찰가는 현장 조사 후 보수적으로 28억 ~ 32억 원 사이로 판단됩니다. (이 금액은 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 접근 방식을 기반으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.)

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.