나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경51714 [1] 서울특별시 송파구 문정동 145 문정시영아파트 8동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2023.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "개롱역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "개롱역", "거여역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

1989.03.30. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상 14층 건물 중 9층 906호로,
외벽: 시멘트몰탈위페인트 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형의 평지로, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서, 북동, 남동 측으로 각각 세로와 접하며, 단지 내부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2015-01-22)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황 등은 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사부동산의 평가사례 등을 참고하여 표시하였으니, 실제 구조 등에 대하여는 경매 진행시 확인바람.

물건 비고

1. 본건은 현재 리모델링 사업을 진행 중으로 서울시도시건축위원회사전자문 심의중에 있음.
2. 현재 소유자 강상욱은 조합원의 지위를 승계취득하였으며, 매수인은 매수 후 조합원변경 신고 등을 통하여 조합원의 지위를 취득할 수 있음.
3. 현재까지 매수인이 부담할 자기부담부분 등은 존재하지 않으나 이주시나 이후에 이주비, 분담금 등이 발생함(액수미정).
4. 위 1~3항 2025.1.23.자 문정시영아파트리모델링주택조합 사실조회회신서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경51714 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 145 문정시영아파트 8동 9층 906호

용도: 아파트

감정가: 800,000,000원

토지 지분 면적: 30.99㎡ (약 9.38평)

건물 면적 (전용면적): 46.26㎡ (약 14.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

사용승인일: 1989년 03월 30일

1.2. 아파트 정보

아파트명: 문정시영

주소: 서울특별시 송파구 문정동 145

동수: 8동

해당층: 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "개롱역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "개롱역", "거여역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형의 평지로, 주거용 건부지임.

2.4. 인접 도로상태

본건 단지 북서, 북동, 남동 측으로 각각 세로와 접하며, 단지 내부도로와 연계됨.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2015-01-22)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전술항공:5km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 04월 19일 접수된 신한은행의 근저당권 (을9, 채권액 516,000,000원)입니다.

3.2. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 1,011,200,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 리모델링 사업 관련 예상치 못한 부담은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 김

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2022-10-27

확정일자: 2021-02-08

배당신고일자: 2023-06-27

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치한 아파트 단지로, 주거지역 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 5호선 개롱역과 거여역을 도보 또는 차량으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

4.3. 편의시설 및 기타

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 또한, 인근에 근린생활시설이 분포하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

군사 관련 구역 (비행안전제6구역, 제한보호구역)이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 개발 제한 사항으로 보이며, 혐오시설은 현재까지 주변 탐문 및 지도 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

개롱역(5호선), 거여역(5호선)을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

인근에 위치한 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (예: 송파초, 오금중, 오금고 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 리모델링 사업 진행의 불확실성

본건은 현재 리모델링 사업을 진행 중이며, 서울시도시건축위원회 심의 단계에 있습니다.

사업의 최종 확정 여부, 시기, 그리고 매수인이 부담해야 할 이주비 및 분담금의 액수가 미정이라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 예상치 못한 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 조합원 지위 승계

매수인은 조합원 변경 신고 등을 통해 조합원의 지위를 취득해야 합니다. 절차 진행에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 중복사건 및 유동화물건

중복사건 및 유동화물건이라는 특성은 복잡한 권리 관계나 다수의 법적 절차가 진행될 수 있음을 시사하므로, 관련 정보를 철저히 조사해야 합니다.

6.4. 현장 확인의 한계

현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용 상황 확인에 어려움이 있었습니다. 외부 관찰 및 탐문 조사 결과에 의존하므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 직접 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 내 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호한 아파트입니다. 그러나 현재 진행 중인 리모델링 사업으로 인한 불확실성, 특히 미정인 이주비 및 분담금은 잠재적 리스크가 매우 큽니다. 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 리모델링 사업과 관련하여 매수인이 추가적으로 부담해야 할 사항이 있는지에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 조합원 지위 승계 절차 역시 원활하게 진행될 수 있도록 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 리모델링 사업 완료 시 가치 상승 기대

리모델링 사업이 성공적으로 완료될 경우, 주거 환경 개선과 더불어 단지의 가치가 상당 부분 상승할 것으로 예상됩니다.

8.2. 송파구 입지적 가치

서울의 주요 업무 지구 및 주거 지역과 인접한 송파구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

8.3. 미래 가치 상승 잠재력

리모델링을 통한 주거 환경 개선은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 견인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 800,000,000원

최근 5년 이내 실거래가 (2026년 5월 기준): 960,000,000원 ~ 1,050,000,000원 (평균 약 1,000,000,000원)

9.2. 입찰가 산정 전략

본건은 감정가(8억원)보다 최근 시세(9.6억~10.5억원)가 상당히 높은 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나 현재 진행 중인 리모델링 사업으로 인해 향후 발생할 이주비, 분담금 등 추가 비용이 미정이며, 사업 진행 자체의 불확실성이 큰 상황입니다. 따라서 이러한 불확실성을 충분히 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

850,000,000원 ~ 980,000,000원

9.4. 제언

입찰 참여 시에는 리모델링 사업 진행 현황, 예상 분담금 규모, 이주 시점 및 관련 조건 등을 철저히 조사하고, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 현재 시세는 높으나, 리스크를 고려하여 8.5억 ~ 9.8억 원 범위 내에서 보수적인 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.