나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67421 [2] 부산광역시 동래구 낙민동 294-22 아델리아 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 ‘낙민초등학교’ 동측 인근에 위치하는 구분
건물(오피스텔)인 아델리아 8층 802호 및 13층 1301호<남향>로서 본단지는 1개동 총: 28
개호로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있
으며, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보
로 약 10분 정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 8층 및 13층(신측/사용승인일자: 2020.02.03)
으로서
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시이중창,
내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설<오피스텔>이며, 시건장치로 현황 이용상황은 확인하지 못하였으
니 추후 경매진행시 이용상황을 확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비, 주차설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 6필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 및 업무용 건부지
<본건: 오피스텔 용지>로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 로폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-6: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이 95미터>, 상대
보호구역, 역사문화환경보존지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다.
2)기 타: 집합건축물대장상 업무시설<오피스텔>이며, 시건장치로 현황 이용상황은 확인
하지못하였으니 추후 경매진행시 이용상황을 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있음.
- 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67421 (2)

소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 294-22 아델리아 13층 1301호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 310,000,000원

토지면적: 11.87㎡ (약 3.59평)

건물면적: 69.46㎡ (약 21.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (본건은 13층 1301호이며, 감정평가 요약상 8층 802호와 13층 1301호가 포함될 수 있습니다.)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 원OO

건물 정보: 아델리아, 2020년 2월 3일 사용승인, 철근콘크리트구조, 15층 건물 (본건은 13층에 위치)

2. 입지조건

위치: 부산광역시 동래구 낙민동 소재 ‘낙민초등학교’ 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요되는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

도로: 남서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고 높이 95미터), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원의 강제경매개시결정 (2024.12.30, 등기구분: 갑4)

임차인 현황:

임차인: 이 (성함: 이수인)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 31일

확정일자: 2021년 4월 22일

배당신고일자: 2025년 1월 21일

대항력: 있음

인수되는 권리:

을구 순위 1번 주택임차권 (임차인: 이 , 금액: 220,000,000원, 등기일자: 2025.02.12).

이는 임차인이 임차보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 배당받지 못한 잔액 범위 내에서 매수인에게 인수될 수 있습니다.

말소 대상 권리:

소유권이전 2번 신탁등기 말소 (등기구분: 갑3)

강제경매 (말소기준권리, 등기구분: 갑4)

주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 인수 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 보증금 인수 가능성이 명시되어 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.)

중복병합사건: 본건은 중복병합사건으로, 여러 경매 사건이 통합되어 진행될 수 있어 사건 처리 절차가 복잡하거나 예상보다 시간이 더 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역에 위치하고 있으며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 시설의 추가적인 발전 가능성이 있습니다.

초등학교, 버스정류장, 지하철역 등이 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

주변에는 아파트 단지 및 일반 주택가, 그리고 상가 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. (가상 검색 결과) 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육: 낙민초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철역까지 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로망 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (가상 검색 결과) 병원, 은행, 마트 등 주요 편의 시설이 차량 5~10분 거리에 위치합니다.

주거 환경: 공동주택 및 오피스텔이 함께 있는 지역으로, 주거 쾌적성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이 의 보증금 220,000,000원 전액 또는 일부 인수 가능성은 본건 투자의 가장 큰 위험 요소입니다.

건물 현황 미확인: 시건장치로 인해 내부 이용 상태 확인이 불가하며, 경매 진행 시 실제 이용 상황을 반드시 확인해야 합니다.

내부 마감재 미확인: 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 상태에 대한 정보 파악이 어렵습니다.

중복병합사건: 사건 진행 절차가 복잡해지거나 예상보다 길어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편리성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하므로, 투자 결정 시에는 해당 임차인의 배당 결과와 인수 금액을 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

최근 준공된 건물임에도 불구하고 권리 관계의 불확실성이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 투자 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철역이 도보 거리에 있어 실거주 및 임대 가치가 높습니다.

도시 개발 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

남향 고층: 13층 남향으로 일조권 및 조망권이 확보되어 주거 쾌적성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 310,000,000원

주요 고려사항: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 220,000,000원 인수 가능성.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(220,000,000원)이 잠재적으로 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 수 있으므로, 투입 가능한 실제 예산은 감정가에서 이 금액을 차감한 수준을 넘어서지 않도록 신중하게 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차인의 실제 배당 현황, 법원의 배당표 확정 여부, 그리고 권리 인수 금액 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 불확실성 요소를 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(310,000,000원) 대비 약 60~70% 수준인 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이 예상가는 향후 시장 조사 및 권리 분석 심화 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.