나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32096 [2] 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제9층 제씨-901호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 오선동 소재 ""하남일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 등이 소재하는 산업단지지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건 내 제7층 제에이-713호, 제9층 제씨-901호로서,(사용승인일 : 2021.08.14)
외 벽 : 복합판넬, 치장석, 강화유리 마감 등
내 벽 : 몰탈위페인팅, 치장석, 벽지 및 타일 마감 등
창 호 : 강화유리 및 새시창호구조입니다.

이용상태

본건(1-가) : 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.
본건(2-나) : 공장(지원시설(기숙사))으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비(2-나) 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로에 주진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2019-11-01) , 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접합), 재생사업지구(2017-11-27)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2020-10-07)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 공장[지원시설(기숙사)]으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32096 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제9층 제씨-901호

건물명: 지식산업센터케이비아이하남

토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

토지지분: 10.80㎡ (약 3.27평)

건물면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물 사용승인일: 2021년 8월 14일

감정가: 87,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 오선동에 위치한 하남일반산업단지 내에 자리하고 있습니다.

주위는 중소규모의 공장 등이 소재하는 산업단지 대로변으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

단지 남측으로는 왕복 6차선의 아스팔트 포장 도로가 개설되어 있어 주요 진출입로 역할을 합니다.

토지이용계획상으로는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 재생사업지구, 지방산업단지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권(324,000,000원)입니다.

이보다 늦은 날짜에 설정된 모든 권리(을1 근저당, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 압류, 갑7 가압류, 갑8 가압류)는 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인에 대한 정보는 없습니다. 다만, 본건이 공장[지원시설(기숙사)]으로 이용 중이라는 특이사항이 기재되어 있어, 명도 시 관련 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 하남일반산업단지 내에 위치하여, 해당 산업단지 및 주변 지역의 기업체와 근로자들이 주요 잠재 수요층을 구성합니다.

지식산업센터 및 지원시설(기숙사) 용도로 활용되고 있어, 관련 업종의 사업체 운영 공간 또는 근로자들의 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다.

산업단지라는 특성상, 일반 상업 지역에 비해 상권 발달 정도는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 단지 내외 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 산업단지 내 위치 특성상, 대규모 상업 시설, 금융 기관, 문화 시설 등은 인접 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거: 본 건은 지식산업센터이며, 건물 내 지원시설(기숙사)이 있어 근로자들의 주거 목적으로 활용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도: 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 지연이 발생할 수 있습니다. 명도 대상자가 있을 경우, 원만한 협의가 중요합니다.

* 공실 가능성: 산업 경기의 변동, 해당 지식산업센터의 경쟁력, 임대료 수준 등에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

* 관리비 및 공과금: 낙찰 후 미납된 관리비, 공과금 등을 정산해야 할 수 있으므로, 이에 대한 사전 확인 및 준비가 필요합니다.

* 시설 유지보수: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 장기적으로 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 하남일반산업단지에 위치한 지식산업센터(제9층 제씨-901호)입니다. 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요하지만, 이를 제외하면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 설비 및 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 내 입지: 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 관련 업종의 사업체 운영에 유리한 환경입니다.

* 지원시설(기숙사) 용도: 근로자 주거 수요를 충족시켜 건물의 활용도를 높일 수 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 높은 총 채권액으로 인해 입찰 경쟁이 낮을 경우, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 87,000,000원입니다.

인수 보증금이 없고, 임대차 관계 미상의 경우 명도 비용을 보수적으로 책정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 임대 수익률, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 본 건의 경우 임대차 관계 미상 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 지식산업센터의 임대료 및 매매 시세 조사, 명도 가능성 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

(참고: 낙찰 후 예상되는 관리비, 공과금, 취득세, 법무 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.