나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33016 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근의 상가지대에 위치함.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층 107,108,109,110호,
5층 501호로서, 외벽은 석재, 드라이코트, 내벽은 보드위 인테리어필름, 바닥은 데코타일,
하드너 등으로 마감됨.

이용상태

1층 107,108,109,110호 : 근린생활시설(점포 또는 사무실).
5층 501호 : 근린생활시설(학원)

설비내역

공동위생시설, 소방설비(스프링클러, 옥내소화전), 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 근린생활시설(학원)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33016 (5)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 5층501호

용도: 근린상가 (현재 학원으로 이용 중)

감정가: 219,000,000원

토지면적: 49.24㎡ (약 14.89평)

건물면적: 115.52㎡ (약 34.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주웨슬리신용협동조합 (등기부 요약 참조)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 현재 근린생활시설(학원)로 이용 중임

2. 입지조건

해당 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초등학교' 동북측 인근의 상가지대에 위치하고 있습니다.

차량 통행은 자유로운 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 부지는 평탄한 상업용지이며, 인접 도로로의 진입이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

현재 등기부등본상 소유권은 김장일 씨이며, 2015년 11월 20일 소유권 보존 등기되었습니다.

말소기준권리는 2016년 4월 20일 접수된 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권 (채권액 1,260,000,000원)입니다.

이 외에도 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권, 기술보증기금의 가압류 등이 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

현재 채권자 광주웨슬리신용협동조합이 신청한 임의경매 (2025타경33016)가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 1,426,500,000원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자등록일: 2023년 6월 12일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: -

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이 은(는) 대항력이 없으므로, 낙찰자는 인도명령 등을 통해 명도를 진행할 수 있습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 확인되지 않아 관련 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으니 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

해당 물건은 빛가람동의 상업지역 내에 위치하여 근린생활시설로서의 기능이 예상됩니다.

현재 5층 501호는 학원 용도로 이용되고 있으며, 이는 지역 내 교육 및 서비스 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

주변에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 배후 수요를 확보하는 데 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

물건지 인근에 빛가람초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

상가지대에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

나주시 혁신도시에 자리하고 있어 전반적인 도시 기반 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 향후 부동산 가치 평가 및 경매 진행 과정에서 고려될 수 있는 요소입니다.

현재 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 진행 결과에 따라 영향받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 근린상가로, 현재 학원으로 운영 중입니다.

입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편이며, 주변 상업 시설 및 학군 접근성이 좋습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 후순위 권리들이 대부분 소멸될 예정이라 낙찰자가 인수하는 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

다만, 높은 채무 총액과 임차인의 일부 정보 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

나주 혁신도시 내 상업 시설로서, 지역 개발 및 인구 유입에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 학원으로 사용되고 있어 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

비교적 접근성이 좋은 위치에 있어 다양한 업종의 상가로 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 219,000,000원입니다.

시장 상황, 물건의 현황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 예상가는 감정가의 약 75~85% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 164,250,000원에서 186,150,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 순전히 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.