나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33016 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근의 상가지대에 위치함.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층 107,108,109,110호,
5층 501호로서, 외벽은 석재, 드라이코트, 내벽은 보드위 인테리어필름, 바닥은 데코타일,
하드너 등으로 마감됨.

이용상태

1층 107,108,109,110호 : 근린생활시설(점포 또는 사무실).
5층 501호 : 근린생활시설(학원)

설비내역

공동위생시설, 소방설비(스프링클러, 옥내소화전), 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경33016 (4)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층 110호

(신주소: 전라남도 나주시 그린로 204, 1층 110호)

1.3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설 - 점포 또는 사무실)

1.4. 감정가

178,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

건물면적: 30.40㎡ (약 9.19평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

광주웨슬리신용협동조합 (주채권자)

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 건물 정보

- 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층 110호

- 사용승인일: 2015년 11월 13일

- 외벽: 석재, 드라이코트

- 내벽: 보드위 인테리어필름

- 바닥: 데코타일, 하드너 마감

- 설비: 공동위생시설, 소방설비(스프링클러, 옥내소화전), 엘리베이터 등

1.11. 토지 정보

- 형상 및 이용상태: 평탄한 상업용 건물부지

- 인접 도로상태: 진입로 사정 무난함

1.12. 토지이용계획

준주거지역 등

1.13. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초등학교' 동북측 인근의 상가지대에 위치함. 인근 지역은 나주혁신도시 개발과 함께 상업 및 업무 시설이 확충되고 있는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 통행은 자유롭고, 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2016년 4월 20일 접수된 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권 (1,260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (지상권 개요가 있으나 비고란에 특이사항 없어 일반적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.4. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 해당 물건의 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

'빛가람초등학교' 인근에 위치한 상가지대로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변 상권은 점포, 사무실, 학원 등 다양한 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 다만, 나주혁신도시 상권은 주중보다 주말에 한산한 경향을 보이며, 음식점 및 관련 업종에 편중된 경향이 있다는 조사 결과도 있습니다. 그럼에도 불구하고, 혁신도시에 거주 인구가 지속적으로 증가하고 있어 성장 가능성은 높게 평가됩니다.

4.2. 주변 시설

- 교육시설: 빛가람초등학교가 인근에 위치하며, 나주혁신도시 내에 복합혁신센터(수영장, 평생학습관, 청소년문화센터, 다목적 체육관 등)와 생활SOC 복합센터(어린이도서관, 육아지원센터, 로컬푸드 직매장 등)가 조성되어 있어 교육 및 여가 활동을 위한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

- 상업시설: 로컬푸드 직매장이 운영되고 있으며, 지역 상권 활성화를 위한 나주사랑상품권 할인율 확대, 공공기관 연계 사업 등이 추진되고 있습니다.

- 기타: 최근 복합혁신센터와 생활SOC 복합센터가 완공 또는 준공 예정으로, 지역 주민들의 삶의 질 향상에 기여할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 환경기초시설 설치를 둘러싼 지역 내 갈등 사례가 있어, 향후 유사 시설 입지 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

빛가람초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 나주혁신도시는 교육 환경 개선을 위해 매성중학교 증축 및 매성초등학교 신설 계획도 추진 중입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 통행이 원활하고 대중교통 사정도 보통 수준입니다. 혁신도시 내에는 다양한 복합 문화 및 편의 시설이 확충되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 지역 개발 계획

나주혁신도시는 2차 공공기관 이전에 대비하고 있으며, 경전선 나주혁신도시 경유, 광역철도 노선 경유 등 교통망 확충 및 정주 환경 개선을 위한 다양한 정책이 추진될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현재 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 임대료 등 구체적인 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

총 채무액(1,426,500,000원)이 감정가(178,000,000원)를 크게 상회합니다. 이는 채권자의 권리 회수를 위한 적극적인 경매 절차가 진행될 수 있음을 시사하며, 경매 과정의 복잡성을 간과해서는 안 됩니다.

6.3. 소형 면적의 제약

건물 면적이 30.40㎡(약 9.19평)으로 비교적 작아, 특정 업종의 입점에는 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 상권 공실률

나주혁신도시 상권의 공실률이 높은 편(43.4%)이라는 조사 결과가 있어, 향후 임대 수익률 확보에 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 상가지대에 위치한 소형 근린상가입니다. 빛가람초등학교 인근에 자리하고 있으며, 혁신도시 개발에 따른 인프라 확충은 긍정적인 요소입니다. 다만, 임대 관계 미확인, 높은 채무 총액, 그리고 높은 상가 공실률 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 소형 면적의 특성을 고려하여 특정 업종에 적합한 투자자라면 신중한 검토 후 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 빛가람혁신도시의 지속적인 성장과 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 초등학교 인접으로 인한 잠재적 고정 수요 확보 가능성.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

* 상업지역 내 위치로 다양한 업종 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외하고 계산할 필요는 없습니다.

본 물건의 감정가는 178,000,000원입니다.

전반적인 권리 관계와 나주혁신도시 상권의 공실률 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하는 것을 권장합니다.

(예상 범위: 124,600,000원 ~ 142,400,000원)

입찰 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 실제 물건 상태, 주변 시세, 공실 여부, 임차인 점유 현황 등을 면밀히 파악한 후 최종적으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.