나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33016 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근의 상가지대에 위치함.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층 107,108,109,110호,
5층 501호로서, 외벽은 석재, 드라이코트, 내벽은 보드위 인테리어필름, 바닥은 데코타일,
하드너 등으로 마감됨.

이용상태

1층 107,108,109,110호 : 근린생활시설(점포 또는 사무실).
5층 501호 : 근린생활시설(학원)

설비내역

공동위생시설, 소방설비(스프링클러, 옥내소화전), 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 광주지방법원 2025타경33016 (3)

3. 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층 109호

4. 용도: 제1종근린생활시설 (점포 또는 사무실)

5. 감정가: 180,000,000원

6. 토지면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

7. 토지지분: 13.1204㎡ (약 3.97평)

8. 건물면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

9. 건물지분: 30.78㎡ (약 9.31평)

10. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 임의경매

12. 채권자: 광주웨슬리신용협동조합 (추정)

13. 작성일: 2026년 07월 06일

1.1. 입지조건

2. 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근 상가지대

3. 건물: 골드프라자 1동, 지상 5층, 지하 1층 건물 중 1층 109호

4. 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

5. 주변 환경: 평탄한 상업용 건물부지이며, 준주거지역에 해당함

6. 교통: 차량 통행이 자유롭고 대중교통 사정은 보통임. 건물로의 진입로 사정 무난함.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 2016년 4월 20일 접수된 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권 (을2)

3. 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 인수되는 권리: 없음 (단, 지상권 등 등기되지 않은 권리는 별도 확인 필요하나, 명세서상 특이사항 없음)

5. 총 등기부채권액: 1,876,500,000원

1.2. 1. 임차인 현황

2. * 김제식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

3. * 농업회사법인유한회사 금풍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

4. * 장소연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

5. 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

1.3. 상권분석

2. 위치: 나주시 빛가람동 상가지대 중심부에 위치

3. 업종: 본건 109호는 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실들은 점포, 사무실, 학원 등으로 활용되고 있음.

4. 특징: 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재 고객 확보에 유리한 입지.

1.4. 생활정보

2. 주변 편의시설: '빛가람초교' 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

3. 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 지역임.

4. 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

2. 채권 총액: 등기부상 채권 총액(1,876,500,000원)이 감정가(180,000,000원) 대비 상당히 높아, 채권자의 경매 신청으로 진행되었으나 채권액 전액 회수는 어려울 것으로 예상됨.

3. 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채권 최고액 산정 시 영향을 줄 수 있으나 매각 절차상 직접적인 리스크는 아님.

4. 임대 관계: 본건 호실의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 보임. 다만, 임대차 계약 조건 등은 별도 확인이 필요할 수 있음.

5. 관리비: 집합건물의 경우 미납 관리비가 낙찰자에게 승계될 수 있으므로, 관리사무소 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

3. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

4. 빛가람동 상권 내 위치하여 상가로서의 활용 가치가 있으며, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

5. 다만, 높은 채권 총액으로 인해 경쟁 입찰자의 수가 많지 않을 수 있으나, 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

3. 상업지구 내 위치하여 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

4. 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물(2015년 준공)입니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

3. 인수되는 보증금은 0원이므로, 별도의 보증금 인수 비용은 없습니다.

4. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

5. 정확한 시세 조사를 위해서는 반드시 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소 탐문, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

6. 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 추가적인 시장 조사 후 보수적인 관점에서 접근하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.