나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33016 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근의 상가지대에 위치함.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층 107,108,109,110호,
5층 501호로서, 외벽은 석재, 드라이코트, 내벽은 보드위 인테리어필름, 바닥은 데코타일,
하드너 등으로 마감됨.

이용상태

1층 107,108,109,110호 : 근린생활시설(점포 또는 사무실).
5층 501호 : 근린생활시설(학원)

설비내역

공동위생시설, 소방설비(스프링클러, 옥내소화전), 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33016 (2)

소재지: 전라남도 나주시 그린로 204 (빛가람동 642-2) 골드프라자 1동 1층 108호

용도: 근린생활시설 (점포 또는 사무실)

감정가: 180,000,000원

토지 면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

토지 지분: 13.1204㎡ (약 3.97평)

건물 면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

건물 지분: 30.78㎡ (약 9.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주웨슬리신용협동조합

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 현재 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 평가 대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근의 상가지대에 위치하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 통행이 자유롭고, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 건물로의 진입로 사정이 무난합니다.

* 토지 이용계획: 준주거지역 등에 해당합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층에 해당하며, 외벽은 석재, 드라이코트, 내벽은 보드위 인테리어필름, 바닥은 데코타일, 하드너 등으로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 평탄한 상업용 건물 부지입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권(2016.04.20. 접수, 금 1,260,000,000원)보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 유 개발 (유한회사금풍개발): 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원. 전입(사업)일자 2020.10.05. 대항력 없음.

* 주 산업 (주식회사두경산업): 보증금 0원, 차임 0원. 전입(사업)일자 2024.11.13. 대항력 없음.

* 주 텍 (주식회사씨씨텍): 보증금 0원, 차임 100,000원. 전입(사업)일자 2022.08.12. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부 채권액: 1,876,500,000원

* 주의: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 경락인에게 보증금을 인수시킬 의무는 없습니다. 다만, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 위치: 나주시 빛가람동의 상가지대에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: '빛가람초교' 인근으로 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 건물 용도: 현재 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용 중으로, 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 적합한 환경입니다.

* 상권 특징: 지역 내 소비 활동이 이루어지는 중심 상권으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: '빛가람초교'가 동북측 인근에 위치해 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 건물 편의시설: 공동 위생시설, 소방설비(스프링클러, 옥내소화전), 승강기(엘리베이터) 등 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

* 건축 정보: 2015년 11월 13일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 기타 참고사항에 '임대 관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임차인 외 실제 점유 현황 및 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 제공된 임차인들의 대항력이 없으나, 현황 파악이 중요합니다.

* 채무 규모: 등기부채권 총액이 18억 원 이상으로 높아, 경매 신청 채권액 규모 및 잠재적 추가 채권 발생 가능성을 유의해야 합니다.

* 부동산 경기 변동: 일반적인 부동산 시장의 경기 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 상가지대에 위치한 제1종 근린생활시설로, 접근성과 상업적 이용 가치가 있는 물건입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 최신 축에 속하며(2015년 사용승인), 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으며, 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 채무 규모 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 장점: 나주 혁신도시 내 상업지구에 위치하여 지역 내 수요 확보에 유리합니다.

* 실사용 및 투자 겸용: 점포 또는 사무실로 활용 가능하여 직접 사용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 초기 인수 보증금: 임차인들의 대항력이 없어, 인수할 보증금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 180,000,000원입니다. 이는 토지 13.12㎡와 건물 30.78㎡를 포함한 금액입니다. 예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 상황, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이나 수익률 분석에 한계가 있으므로, 본 감정가를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 경쟁 물건, 낙찰 사례 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.