나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30266 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 133-12 골든탑스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임..

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물내 제4층 제401호로서, - 외 벽 : 석재 및 파벽돌 붙임 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 승강기설비,난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

약대동 133-12 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 약대동 133-21 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30266 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 133-12 골든탑스 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

건물면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

토지면적: 24.74㎡ (약 7.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물정보:

건물명: 골든탑스

주용도: 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점)

구조: 철근콘크리트조

준공일: 2020년 1월 28일

층수: 지하 1층 / 지상 6층 건물 내 4층 401호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2022년 10월 11일 접수된 주식회사국민행복기금의 가압류(갑7)입니다.

인수되는 권리:

등기부상 모든 을구 권리(주택임차권 등)는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건에서 김은희 명의로 등재)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 25일

* 확정일자: 2021년 5월 3일

* 배당신고일자: 2023년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 임차인 김 님은 대항력이 없어 보증금 반환 채권이 말소될 가능성이 높습니다. HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

등기부 채권 총액:

총 255,579,400원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내 소규모 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 단지 내 상가나 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 약대초등학교 인근

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능

생활 편의:

* 소규모 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

만약 매각기일이 이 기간 내에 해당될 경우, 외국인 등 매수자는 토지거래허가를 받아야 합니다.

토지이용계획상 제한:

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 상대보호구역(약대초)

* 과밀억제권역

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동에 위치한 골든탑스 아파트(다세대주택) 4층 401호입니다.

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 약대초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확하나, 임차인 현황 및 HUG 인수조건 변경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정 기간 내 매각될 경우, 외국인 매수자는 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

교육 환경: 약대초등학교와 인접한 입지입니다.

소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 1,300만원에서 1,500만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 전용면적은 35.23㎡ (약 10.66평)이므로, 이를 바탕으로 시세 범위를 산출하면 약 1억 3,800만원에서 1억 6,000만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 2억 2,400만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리상 인수되는 보증금이 없고, 채무 총액 및 기타 경매 절차를 고려할 때, 시세 범위 하단에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가:

150,000,000원 (1억 5천만원)

본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 본건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.