나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10195 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상17층 숙박시설(사용승인일: 2020.12.29.)로서 외벽: 타일 및 대리석 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 바닥: 에폭시, 데코타일 마감 등임,

이용상태

제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비,스프링클러설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 평지의 가장형 토지로서, 숙박시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장의 왕복 4차로(도로명 '노연로'), 서측으로 지적상 노폭 약 9m 내외의 아스콘 포장도로(도로명 '연동6길')와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호②:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호③:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2026타경10195 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 201호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 678,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상17층 (사용승인일: 2020.12.29.)

1.2. 기본 정보

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.09㎡ (약 2.75평)

건물면적: 70.04㎡ (약 21.19평)

건물지분: 70.04㎡ (약 21.19평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제주1번가 더테라스 건물은 2020년 10월 준공 예정이었으며, 제주시의 최대 상업지역으로 꼽히는 연동에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함. 본건의 북측으로는 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장의 왕복 4차로(도로명 '노연로')와 접하며, 서측으로는 지적상 노폭 약 9m 내외의 아스콘포장도로(도로명 '연동6길')와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심/일반)로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 성동중앙새마을금고 근저당권으로, 접수일자 2021-11-29, 채권최고액 588,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음'으로 기재됨).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

등기부등본 상 총 채권액은 2,148,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소: 주식회사테스 (2021-11-29)

* 근저당권: 성동중앙새마을금고 (2021-11-29, 588,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 흥국저축은행 (2022-03-21, 1,560,000,000원) - 말소

* 압류: 제주특별자치도 (2023-05-09) - 말소

* 압류: 제주특별자치도 (2023-10-18) - 말소

* 압류: 제주세무서장 (2025-11-06) - 말소

* 임의경매: 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 (2026-02-09, 3,109,619,436원) - 말소

4. 상권분석

제주시 연동은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지 중 하나로, 본건이 위치한 제주1번가 더테라스 주변은 메종글래드호텔, 신라면세점, 바오젠거리 등과 인접하여 유동인구가 풍부합니다. 특히 제주의 강남이라 불리는 연동 지역은 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 쇼핑 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있는 곳으로 평가됩니다. 다만, 최근 제주 관광 경기가 위축되면서 상가 공실률 증가 및 매출 감소에 대한 우려도 일부 존재합니다. 본건의 용도가 제2종근린생활시설이므로, 주변 상업 및 관광 인프라를 활용한 다양한 업종 운영이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 제주 연동 지역은 제주시의 중심 상업 지구로서, 다양한 편의시설과 접근성을 갖추고 있습니다. 제주국제공항에서 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 대형 쇼핑몰, 식당가, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 서비스 제공이 용이합니다. 건물 내에는 기본 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 스프링클러, 엘리베이터 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계나 추가적인 절차가 수반될 가능성이 있습니다. 등기부채권 총액이 2,148,000,000원으로 상당히 높은 편입니다. 다만, 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 법률적인 리스크는 적습니다. 현재로서는 주변 상권의 침체 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 최고의 상업지구 중 하나인 연동에 위치한 신축 건물(2020년 사용승인) 내 근린상가로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 특히 메종글래드호텔, 면세점 등과 인접하여 풍부한 배후수요를 확보할 수 있습니다. 권리관계가 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 비록 최근 제주 상권 전반의 경기 위축 우려가 있으나, 입지적 우수성과 건물 신축 연도를 고려할 때 안정적인 투자 기회를 제공할 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 제주 시내 핵심 상업 및 관광 중심지인 연동에 위치.

* 최신 건물: 2020년 사용승인된 현대식 건물로 관리 상태 우수.

* 깨끗한 권리: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 풍부한 배후수요: 주변 호텔, 면세점, 상업시설 등으로 인한 잠재 고객 확보 용이.

* 다용도 활용 가능: 제2종근린생활시설로 다양한 업종으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 678,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 경쟁 입찰 현황, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 잔존 임대료 등을 제외한 순수 자금 계획으로 입찰가를 산정하시면 됩니다. 낙찰가는 법원의 매각기일을 통해 확인될 것이며, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.