나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10175 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 907 미가주택 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상4층 미가주택 제101동 건물 내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 드라이비트, 치장벽돌마감 등 - 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 단지내 주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-06-21)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10175 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 907 미가주택 101동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 125.88㎡ (약 38.1평)

건물면적: 69.76㎡ (약 21.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 35미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (제주시수산업협동조합, 2018-04-24, 195,000,000원).

* 총 채권액: 214,887,580원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강희

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 833,333원

* 전입일자: 2023-01-27

* 확정일자: 2023-02-06

* 배당신고일자: 2026-05-04

* 대항력: 없음.

* 임차인: 김미진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-17

* 확정일자: 없음.

* 배당신고일자: 없음.

* 대항력: 없음.

* 인수되는 보증금: 0원. 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 매매 사례:

* 무지개빌라 (2026년 3월 매매, 1992년 준공, 59.3㎡): 9,100만원 (약 153만원/㎡)

* 함덕에코하임 (2026년 3월 매매, 2017년 준공, 66.2㎡): 18,500만원 (약 280만원/㎡)

* 본건 건물은 2016년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 69.76㎡입니다. 최근 거래 사례 중 2017년 준공된 함덕에코하임(66.2㎡)이 18,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 228,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 시세는 약 280만원/㎡ 수준으로, 본건의 면적을 적용하면 약 195,000,000원 내외의 시세로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 "함덕중학교"가 위치하고 있습니다. 또한, 제주 최고의 해변 중 하나인 함덕해수욕장이 인근에 있어 관광객 및 지역 주민들의 이용이 활발한 지역입니다. 함덕해수욕장 주변에는 마트, 맛집, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설, 소각 시설 등에 대한 입지 선정 논의가 있으며, 이는 주로 지역 발전을 위한 경제적 지원과 연계되는 경향을 보입니다. 본 건 소재지 인근에서는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임대차 관계의 원만한 해소를 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2016년 준공 건물로 연식은 비교적 최신에 속하지만, 장기적인 관리 측면에서 고려할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 조천읍 함덕리라는 우수한 입지에 위치한 다세대주택입니다. 함덕해수욕장이 인근에 있어 관광 및 생활 편의성이 높으며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되고 임차인의 대항력도 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부 지역의 인기 관광지인 함덕에 위치하여 실거주 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 함덕해수욕장을 비롯한 관광 인프라 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 건축 연도가 2016년으로 비교적 신축에 속하며, 등기부상 말소되는 권리만 존재하여 법적으로 안전합니다.

* 합리적인 가격으로 매수할 경우 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(함덕에코하임 2017년 준공, 66.2㎡, 18,500만원)를 바탕으로 본 건(69.76㎡, 2016년 준공)의 적정 시세는 약 195,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가는 228,000,000원으로, 이는 시세 대비 높은 수준일 수 있습니다.

경매 특성상 권리 인수 부담이 없고, 제반 사항을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하기를 권장합니다.

약 10%~15%의 감정가 할인율을 적용하거나, 시장 시세 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10175 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 907 미가주택 101동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 125.88㎡ (약 38.1평)

건물면적: 69.76㎡ (약 21.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 35미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (제주시수산업협동조합, 2018-04-24, 195,000,000원).

* 총 채권액: 214,887,580원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강희

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 833,333원

* 전입일자: 2023-01-27

* 확정일자: 2023-02-06

* 배당신고일자: 2026-05-04

* 대항력: 없음.

* 임차인: 김미진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-17

* 확정일자: 없음.

* 배당신고일자: 없음.

* 대항력: 없음.

* 인수되는 보증금: 0원. 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 매매 사례:

* 무지개빌라 (2026년 3월 매매, 1992년 준공, 59.3㎡): 9,100만원 (약 153만원/㎡)

* 함덕에코하임 (2026년 3월 매매, 2017년 준공, 66.2㎡): 18,500만원 (약 280만원/㎡)

* 본건 건물은 2016년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 69.76㎡입니다. 최근 거래 사례 중 2017년 준공된 함덕에코하임(66.2㎡)이 18,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 228,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주변 시세는 약 280만원/㎡ 수준으로, 본 건의 면적을 적용하면 약 195,000,000원 내외의 시세로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 "함덕중학교"가 위치하고 있습니다. 또한, 제주 최고의 해변 중 하나인 함덕해수욕장이 인근에 있어 관광객 및 지역 주민들의 이용이 활발한 지역입니다. 함덕해수욕장 주변에는 마트, 맛집, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설, 소각 시설 등에 대한 입지 선정 논의가 있으며, 이는 주로 지역 발전을 위한 경제적 지원과 연계되는 경향을 보입니다. 본 건 소재지 인근에서는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임대차 관계의 원만한 해소를 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2016년 준공 건물로 연식은 비교적 최신에 속하지만, 장기적인 관리 측면에서 고려할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 조천읍 함덕리라는 우수한 입지에 위치한 다세대주택입니다. 함덕해수욕장이 인근에 있어 관광 및 생활 편의성이 높으며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되고 임차인의 대항력도 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부 지역의 인기 관광지인 함덕에 위치하여 실거주 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 함덕해수욕장을 비롯한 관광 인프라 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 건축 연도가 2016년으로 비교적 신축에 속하며, 등기부상 말소되는 권리만 존재하여 법적으로 안전합니다.

* 합리적인 가격으로 매수할 경우 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(함덕에코하임 2017년 준공, 66.2㎡, 18,500만원)를 바탕으로 본 건(69.76㎡, 2016년 준공)의 적정 시세는 약 195,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가는 228,000,000원으로, 이는 시세 대비 높은 수준일 수 있습니다.

경매 특성상 권리 인수 부담이 없고, 제반 사항을 고려했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하기를 권장합니다.

약 10%~15%의 감정가 할인율을 적용하거나, 시장 시세 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.