나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10176 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 158-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산포우체국" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 중소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량접근 가능하여, 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 다소 저지인 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2m 내외의 막다른 포장도로(지목: 대, 소유자: 김**)를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(20m이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 목조 슬레이트지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일: 1969.)

외벽: 몰탈위페인팅 및 치장타일 마감 등,
창호: 샷시창 마감 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란한 바, 해당관련 공부(일반건축물대장 등), 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등은 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10176 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 158-1 (일출로 277-5)

물건종별: 단독주택 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 93,084,300원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물면적: 46.28㎡ (약 13.99평)

건물 제시외 면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

사용승인일: 1969년

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 "성산포우체국" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.

제반 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 대비 다소 저지인 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

지적도상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2m 내외의 막다른 포장도로(지목: 대, 소유자: 김 )를 경유하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 상 본건은 준주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉, 자연유산), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

또한, 2024년 11월 15일부터 2026년 11월 14일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 합니다.

본건은 성산일출봉과 가까운 역사문화환경보존지역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 29일 접수된 주식회사더브릿지대부의 근저당권(150,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 및 건물 등기부 요약상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란하여, 이용 상황 및 관리 상태는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세 참고를 위해 "성산리치유클래시아"(연립다세대, 2018년 건축)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 8,800만원 (전용면적 33.55㎡), 2026년 7월 11,800만원 (전용면적 34.56㎡) 및 14,800만원 (전용면적 37.68㎡)에 거래되었습니다.

이는 동일 지역 내 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건은 건축 연도가 오래된 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건 인근에는 "성산포우체국"이 있으며, 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 대규모 산업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "성산포우체국" 인근에 위치하여 우편 업무 이용이 편리합니다.

주거지역 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근 성산초등학교 및 성산중학교 등 교육 시설이 차량으로 약 1~2km 거리에 위치합니다.

대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 도보 거리에 있어 서귀포시 내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물이 1969년에 준공되어 노후화가 상당할 것으로 예상되며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

토지가 지적도상 맹지에 해당하여, 도로에 대한 실제 사용 권리 관계 및 법적 안정성 확인이 필요합니다.

준주거지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

특히, 제주 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 지정되어 있어, 해당 사업 추진 여부에 따라 토지 가치 및 개발 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

제시외 건물(38.50㎡)이 포함되어 매각되나, 건축물대장 등 공부와의 차이 발생 시 철거 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

내부 확인이 어려워 정확한 이용 상황, 관리 상태, 임대차 관계 등을 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 성산읍에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 93,084,300원이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며 교통 접근성은 보통입니다.

하지만 1969년 건축된 노후 건물이라는 점, 지적도상 맹지라는 점, 그리고 역사문화환경보존지역 및 제2공항 개발 사업 예정 지역 포함 등 다수의 토지 이용 제한 사항은 주요 고려 요소입니다. 임대 관계 미확인 및 내부 확인 불가 등의 현장 조사 필요 사항이 많습니다.

등기부상 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 보이나, 채권 총액 규모와 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

제주 서귀포시 성산읍이라는 입지적 장점과 성산일출봉 인근이라는 관광 자원 접근성이 있습니다.

노후된 건물의 철거나 재건축, 제시외 건물을 활용한 부지 활용도 증대 가능성이 있습니다.

감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 현장 조사를 통해 가치를 재평가할 경우 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,084,300원입니다.

주변의 연립다세대 주택 시세(2026년 5월 8,800만원 ~ 7월 14,800만원)는 최근 거래 사례로 참고할 수 있으나, 본건은 건축 연도가 오래된 단독주택이며 법적 맹지, 다수의 토지 이용 제한 등 중요한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

이러한 위험 요소들을 감안할 때, 건물 노후화로 인한 수리 비용, 맹지 관련 법적 문제 해결 비용, 토지 이용 규제에 따른 개발 제한 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 보수적인 접근을 권장하며, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 관련 법규 검토 등 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.