나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50189 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 104동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동중학교' 서측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트 단지 및 근린생활 시설 등이 혼재한 주거지대임

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장 도로 및 버스 승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층중 13층 1304호로서, 외 벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지도배 등 마감, 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 지상 및 지하주차장설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 단지가 서측과 북측으로 광대로 한면에, 동측과 남측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 1,365,880원(2026.2.11. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 광양시 중동 1663번지에 위치한 금광1차아파트 104동 13층 1304호입니다.

사건번호는 순천지원 2026타경50189 (1)이며, 부동산 임의경매 물건으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정평가액은 83,000,000원입니다.

토지 면적은 28.83㎡ (약 8.72평)이며, 건물 면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

1.1. 물건 개요

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 104동 13층 1304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 83,000,000원

* 토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지와 근린생활 시설이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 단지 인근에 아스팔트 포장 도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

본건 소재 아파트 단지는 서측과 북측으로는 광대로, 동측과 남측으로는 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 광로2류, 중로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건은 한국자산관리공사의 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2020년 1월 7일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(채권액 92,400,000원)이며, 이 외 을구에 설정된 주식회사엘하비스트대부의 근저당(43,500,000원) 및 갑구에 기재된 임의경매 개시 결정 등기 또한 말소될 예정입니다.

제시된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

다만, 감정평가서 요약의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광양시 중동 지역은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 상권입니다.

인근에 중동중학교, 광양중진초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

최근(2026년 4월 ~ 6월) 인근 금광1차 아파트의 실거래가는 59.99㎡ 기준으로 1층 6,400만원, 4층 7,800만원, 16층 7,300만원으로 확인되었습니다.

단지 내 상가 및 주변 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 학교 및 주거 단지가 잘 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지: 광양금광1차 (1998년 9월 사용승인)

* 총 세대수: 1110세대

* 단지 규모: 12개동, 최고 23층

* 교통: 인근 버스 승강장 이용 가능

* 교육: 중동중학교, 광양중진초등학교 인접

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능

* 주차: 총 360대 가능 (지상 3대, 지하 32대, 전기차충전기 지하 3대)

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황 조사일(2026.2.11.) 기준 미납 관리비 1,365,880원이 존재합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 전 관리사무소에 정확한 내역을 확인해야 합니다.

* 건축 연식: 1998년에 건축되어 약 28년이 경과한 아파트로, 향후 시설 유지보수 및 교체에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있으나, 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다.

* 매매가 변동성: 최근 매매 사례에서 4층 매물이 16층 매물보다 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 층별 가격 형성 요인에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동 지역의 아파트로, 주거 환경이 잘 갖추어진 곳에 위치하고 있습니다.

대부분의 권리관계가 말소될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

아파트 자체는 연식이 있으나, 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 미납 관리비와 공동담보 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 83,000,000원 대비 최근 매매 최고가 7,800만원의 차이가 있어, 시세보다 유리한 가격에 매수할 잠재력이 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 클린한 권리관계: 매각으로 인한 권리 말소로 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 중간층 이상: 13층이라는 층수는 향후 환금성 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 사례(59.99㎡ 기준, 2026년 4월-6월)는 최저 6,400만원부터 최고 7,800만원까지 형성되어 있습니다.

감정가는 83,000,000원이며, 13층이라는 점을 고려할 때 층별 가격 편차를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

인수할 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 감안하면, 시장 가격과 감정가 사이에서 투자 수익률을 확보할 수 있는 가격 설정이 중요합니다.

최근 매매가 최고가 및 감정가, 그리고 층수를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 80,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 제공된 자료를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.